Vous avez acheté un appartement présenté avec un diagnostic de performance énergétique classé D. Quelques mois plus tard, un nouveau diagnostic, réalisé pour une mise en location ou des travaux, le classe en F, voire en G. Conséquence : des factures de chauffage bien plus élevées que prévu, des travaux de rénovation coûteux, une valeur de revente en baisse et, si vous êtes bailleur, l’impossibilité d’augmenter le loyer ou même de louer. Depuis la réforme du DPE, l’acquéreur dispose de recours sérieux.

La règle : le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021

Le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte de vente, ainsi qu’au bail. Pendant longtemps, il n’avait qu’une valeur informative, ce qui limitait fortement les recours. Depuis le 1er juillet 2021, il est devenu opposable : l’acquéreur ou le locataire peut se prévaloir de ses informations à l’encontre du vendeur ou du bailleur. Le diagnostiqueur, qui doit être certifié et assuré, engage pour sa part sa responsabilité lorsque son diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art et aux méthodes réglementaires.

Pourquoi l’enjeu est devenu majeur

La classe énergétique d’un logement conditionne désormais sa mise en location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne répondent plus aux critères de décence énergétique et ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail ; les logements classés F seront concernés à partir de 2028, puis les logements classés E en 2034. Les loyers des logements classés F et G sont en outre gelés depuis le 24 août 2022 : ils ne peuvent être ni révisés, ni augmentés lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Un DPE erroné peut donc ruiner un projet d’investissement locatif.

Contre qui agir ?

D’abord, contre le diagnostiqueur, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur. La Cour de cassation juge depuis un arrêt de chambre mixte du 8 juillet 2015 (n° 13-26.686) que le préjudice causé par un diagnostic erroné a un caractère certain, et non une simple perte de chance, ce qui améliore sensiblement l’indemnisation. Il appartient toutefois à l’acquéreur de démontrer l’erreur, par une contre-expertise, et d’établir précisément son préjudice : coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe annoncée, surcoût de consommation, perte de valeur du bien, perte de loyers. Ensuite, contre le vendeur, lorsque celui-ci connaissait l’inexactitude du diagnostic ou a dissimulé des éléments, sur le fondement du dol ou de la garantie des vices cachés, une clause d’exclusion de garantie ne protégeant pas le vendeur de mauvaise foi.

Ce que cela change pour vous

Un écart de classe entre deux diagnostics ne suffit pas à lui seul à engager la responsabilité du premier diagnostiqueur : il faut démontrer qu’il a commis une erreur dans la collecte des données, dans l’application de la méthode ou dans l’appréciation des caractéristiques du logement. Une expertise, amiable puis judiciaire si nécessaire, est donc généralement indispensable. Les assureurs des diagnostiqueurs contestent souvent le montant du préjudice : un dossier chiffré et documenté fait la différence.

Les bons réflexes

D’abord, rassemblez le DPE annexé à l’acte de vente, l’acte lui-même, le nouveau diagnostic et les factures d’énergie. Ensuite, faites réaliser une contre-expertise par un professionnel indépendant, en lui demandant d’identifier précisément les erreurs du premier diagnostic. Enfin, adressez une réclamation écrite au diagnostiqueur et à son assureur, dont les coordonnées figurent en principe sur l’attestation jointe au diagnostic, et, en l’absence d’accord, sollicitez une expertise judiciaire devant le juge des référés.

Questions fréquentes

Dans quel délai puis-je agir contre le diagnostiqueur ? En principe dans les cinq ans à compter du jour où vous avez découvert l’erreur, par exemple à la réception du nouveau diagnostic.

Je suis locataire : puis-je obtenir quelque chose ? Le DPE annexé au bail vous est opposable. Un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique peut justifier une demande de travaux, voire une réduction du loyer, à l’encontre du bailleur.

Le vendeur peut-il se retrancher derrière le diagnostiqueur ? Il n’est pas responsable d’une erreur technique qu’il ignorait, mais il le devient s’il connaissait les défauts du logement et les a tus, ou s’il a fourni au diagnostiqueur des informations inexactes.

Pour aller plus loin

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr