Par un arrêt en date du 14 mai 2020 (Cass. Civ. 3ème 14/05/2020, n° 18-21.281, à paraître au bulletin), la Cour de cassation précise que si au moment de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI, ci-dessous), le maître d’ouvrage ne disposait ni d’un titre de propriété, ni d’une promesse de vente, ce contrat est nul.

Sa décision est fondée sur l’article L. 231-4 I. du Code de la construction et de l’habitation qui dispose que

« I.- Le contrat [de construction de maison individuelle] peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;

b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L'obtention de l'assurance de dommages ;

e) L'obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d'ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat. »

En l’espèce, un CCMI a été conclu entre un maître d’ouvrage et un constructeur le 29 juin 2011, qui précisait à la rubrique « titre de propriété », qu’une donation était en cours, outre l’adresse du terrain et ses coordonnées cadastrales. Le 22 juillet 2011, le maître d’ouvrage s’est vu effectivement consentir par ses parents, une donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction. Le permis de construire a été accordé par arrêté du 22 novembre 2011. Le 4 mai 2012, le maître d’ouvrage a mis fin aux relations commerciales.

Le constructeur a alors assigné le maître d’ouvrage en dommages et intérêts à titre de résiliation. En réponse, le maître d’ouvrage a argué de la nullité du contrat de construction, puisqu’au moment de la conclusion dudit contrat, il ne disposait ni d’un titre de propriété, ni d’une promesse de vente.

Tour à tour, la Cour d’appel et la Cour de cassation approuvent cette argumentation et ce, alors même qu’une donation était en cours au jour de la signature du contrat de construction, dont il était fait mention dans ledit contrat, et qui a effectivement eu lieu moins d’un mois après sa signature (étant Par un arrêt en date du 14 mai 2020 (Cass. Civ. 3ème 14/05/2020, n° 18-21.281, à paraître au bulletin), la Cour de cassation précise que si au moment de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI, ci-dessous), le maître d’ouvrage ne disposait ni d’un titre de propriété, ni d’une promesse de vente, ce contrat est nul.précisé que les parties avaient prévu un délai de 4 mois pour la levée des conditions suspensives). 

Attention : un contrat de construction de maison individuelle est régi par des dispositions strictes du Code de la construction et de l’habitation et en cela il diffère des autres types de contrat de construction, tels que contrat de maîtrise d’œuvre ou contrat d’entreprise qui ne sont pas soumis à une réglementation spécifique (sauf en cas de contrat conclu avec un architecte).

Par conséquent, afin de s’assurer de la validité du CCMI, vous devez impérativement vous assurer que le maître d’ouvrage est propriétaire du terrain sur lequel il souhaite construire, ou qu’il bénéficie d’une promesse de vente, auquel cas le contrat devra être conclu à la condition suspensive de l’acquisition effective du terrain. Étant précisé que toutes les conditions suspensives devront être levées dans un délai prévu au contrat ou, au plus tard, à l’ouverture du chantier et ce, à peine de nullité.

Samedi 30 mai 2020