Il existe des parties communes dont l’usage est réservé à un seul copropriétaire bénéficiant sur elles, d’un droit de jouissance exclusif lequel est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché.

Dans ces conditions, la vente d’un lot de copropriété auquel était attaché un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, emporte pour l’acquéreur le bénéfice de cette jouissance et vis-versa : le droit de jouissance exclusive ne peut être vendu ou loué séparément de la partie privative du lot.

 

Toutefois, dans un arrêt en date du 23 septembre dernier (Cass. 3ème Civ. 23 sépt. 2021, n° 20-18.901), la Cour de cassation a jugé que ce principe n’était pas applicable en matière de bail commercial et a fait primer, le principe de la liberté contractuelle, lequel suppose qu’en la matière, les parties sont libres de définir les éléments essentiels du contrat, y compris l’étendue de l’assiette de la location.

 

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu, portant sur un lot de copropriété, auquel était attaché la jouissance exclusive d’une partie commune – une cour.

Postérieurement à la conclusion du contrat de bail, un dispositif a été installé empêchant ainsi le locataire d’accéder à cette cour en voiture.

Le locataire a alors intenté une action contre son bailleur et ce, afin de voir ce dernier, condamné à lui remettre les clés du dispositif.

Le bailler, quant à lui, a fait valoir l’étendue de l’assiette du bail, en affirmant que le droit de jouissance exclusive sur la cour litigieuse n’en faisait pas partie.

 

La Cour de cassation a validé ce raisonnement en jugeant qu’« un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot ».

 

Conseil : Lors de la rédaction d’un bail commercial, il convient de prêter la plus grande attention à la rédaction de la clause de désignation du bien loué, laquelle est seule à permettre de déterminer si le droit de jouissance sur une partie commune attachée au lot - objet du contrat de bail, fait ou non partie de l’assiette dudit bail.

 

Lundi, 20 décembre 2021