Dans un arrêt en date du 3 novembre dernier (Cass. Civ. 3ème, 3 nov. 2021, n° 20-12.334), la Cour de cassation a jugé :

« qu'en cas d'annulation d'un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.

Dès lors, si le locataire n'a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation ».

En l’espèce, un local commercial loué à usage de restaurant s’est révélé être impropre à sa destination, eu égard à l’absence de réseau d’évacuation des eaux usées.

Le locataire a alors assigné son bailleur en justice en sollicitant :

  • l’annulation du bail,
  • le paiement des dommages et intérêts.

En réponse, le bailleur a sollicité la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation. 

Les juges du fond ont annulé le bail mais ont toutefois condamné le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation a, quant à elle, cassé cette décision en précisant qu’en cas d’annulation d’un bail commercial pour un motif étranger au comportement du locataire, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.

Qu’en conséquence, si le locataire n’a pas pu bénéficier de la jouissance de locaux conformes à leur destination prévue contractuellement, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation et ce, peu importe que le bailleur ait été privé de la jouissance des locaux pendant la durée du contrat annulé.

 

Attention : l’indemnité d’occupation est due par le preneur, même en cas d’annulation du bail, si ce dernier a été en mesure d’utiliser les locaux loués.

 

Lundi, 27 décembre 2021