Toutes les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par 2 ans, y compris l’action du locataire en paiement d’indemnité d’éviction, qui court à compter de la date de signification, par le bailleur, de son refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans un arrêt en date du 3 novembre 2021 (Cass. Com., 3 nov. 2021, n° 20.20-219), la Cour de cassation, après avoir rappelé le principe susmentionné, a précisé que l’action du bailleur en validation du congé signifié au locataire avec refus de renouvellement du bail, n’interrompait pas le délai de prescription de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction.

Dans les faits, après avoir délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, un bailleur avait agi en justice 8 mois après, pour faire valider ce congé.

Dans le cadre de cette action, mais 20 mois plus tard - et donc, plus de 2 ans après la signification du refus de renouvellement -, le locataire a conclu au rejet des prétentions du bailleur, sollicitant le paiement d’une indemnité d’éviction et la nomination d’un expert pour en fixer le montant.

Les juges du fond ont, 4 ans plus tard, jugé que le bailleur ne justifiait pas d’un motif grave et légitime pour refuser au locataire le paiement de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur a alors engagé une nouvelle action contre le locataire, cette fois en déchéance de son droit à l’indemnité d’éviction en raison de la prescription biennale.

En réponse, le locataire a sollicité, reconventionnellement, le paiement de cette indemnité en soutenant :

  • d’une part, que le délai de prescription n’avait pas pu courir avant la décision de la cour d’appel, moment où son droit au bénéfice de l’indemnité d’éviction était devenu définitif,

 

  • d’autre part, que le délai de prescription avait été interrompu par l’action du bailleur en validation du refus de renouvellement.

 

La Haute juridiction ne suit pas le raisonnement du locataire et dit sa demande en paiement d’indemnité d’éviction prescrite 2 ans après que le bailleur lui ait signifié le refus de renouvellement du bail, sans que ce délai n’ait pu être interrompu par l’action du bailleur en validation du congé.

 

Conseil : si en votre qualité de locataire d’un local commercial vous souhaitez contester le congé qui vous a été signifié par votre bailleur ou, tel qu’en l’espèce, solliciter une indemnité d’éviction, vous devez impérativement le faire dans le délai de 2 ans à compter de la notification du congé (en pratique, à compter de la réception de l’acte d’huissier vous signifiant le congé).

Toutefois, une demande reconventionnelle, c’est-à-dire, comme en l’espèce, formulée en réponse à l’action de votre bailleur en validation de congé, dans un délai de 2 ans, interrompt le délai de prescription biennale.

Enfin, si vous avez dépassez le délai de 2 ans et que votre action en paiement d’indemnité d’éviction, semble à première vue, prescrite, il serait opportun de vérifier que l’exploit d’huissier par lequel le refus de renouvellement du bail vous a été notifié, présente toutes les mentions légales obligatoires, à défaut de quoi, ce dernier serait nul et réputé ne jamais avoir existé, vous replaçant dans la situation dans laquelle vous étiez avant la signification du congé.

Pour plus d’informations, conseils et / ou assistance dans le cadre d’un contentieux locatif, vous pouvez contacter notre Cabinet qui saura répondre à toutes les questions relatives à votre cas.

 

Lundi, 3 janvier 2022