Les associés d’une société civile immobilière (SCI), répondent indéfiniment des dettes sociales, sur leurs biens personnels, à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements de la SCI (art. 1857 du Code civil).

Toutefois, l'obligation des associés à l'égard des tiers n'est que subsidiaire à celle de la SCI. Il ne s’agit ni d'une obligation conjointe, ni d’une obligation solidaire.

Dans ces conditions, les créanciers sociaux ne peuvent poursuivre le paiement des dettes contre un associé, qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCI (art. 1858 du Code civil).

Étant précisé que l’action des créanciers sociaux à l’égard des associés de la SCI se prescrit par 5 ans à compter de l'exigibilité de la créance ou du jour de la cessation des paiements de la SCI.

Au regard du caractère subsidiaire de l’engagement des associés d’une SCI vis à vis de ses créanciers, l’action contre les associés pour les dettes sociales, se prescrit dans les mêmes conditions que celle à l’encontre de la SCI.

 

Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 19 janvier dernier (Cass. Civ. 3ème,19 janv. 2022, n° 20-22.205).

Dans les faits, une banque avait consenti à une SCI un prêt immobilier. Cette dernière n’ayant pas respecté les échéances du remboursement du prêt, la banque a engagé des poursuites de saisie immobilière à son encontre.

La vente amiable du bien saisi avait été autorisée et constatée par le Juge de l’exécution. Puis un projet de distribution du prix avait été ensuite homologué.

Toutefois, la distribution n'ayant pas permis de remplir la banque de l'intégralité de ses droits, celle-ci a fait délivrer à la SCI - plus de 5 ans après le jugement d’homologation du projet de distribution susmentionné - un commandement de payer aux fins de saisie-vente.

Dans le cadre de cette procédure, un procès-verbal de carence avait été dressé.

La banque a alors assigné l’associé de la SCI, en paiement des sommes restant dues.

Ce dernier a invoqué la prescription de son action.

Quant à la banque, elle a indiqué que son action n’était pas prescrite, puisqu’elle avait été engagée dans les 5 ans suivant les vaines poursuites engagées contre la SCI dans le cadre de la procédure de saisie-vente.

 

Cette argumentation n’a pas prospéré devant la Cour de cassation, laquelle a rappelé que :

« la poursuite préalable et vaine de la société ne constitue pas le point de départ de la prescription de l'action du créancier contre l'associé, qui est le même que celui de la prescription de l'action contre la société ».

En l’espèce, le point de départ du nouveau délai de prescription de 5 ans courait à compter du jugement d’homologation du projet de distribution du prix de vente, lequel n’avait pas permis à la banque de recouvrer la totalité de la créance qu’elle détenait à l’égard de la SCI.

 

Conseil : afin d’améliorer votre situation de créancier d’une SCI, vous pouvez recourir à des suretés personnelles, en demandant notamment à l’un ou plusieurs de ses associés, la souscription d’un cautionnement solidaire.

Cela vous permettra, de poursuivre les associés-cautions solidaires :

  • sans devoir à attendre l’échec des poursuites contre la SCI,
  • pour le tout et non seulement à proportion de leur apport au capital social.

Pour plus de conseils et/ou assistance, vous pouvez consulter notre Cabinet en prenant rendez-vous directement sur le site CNB.

 

Vendredi, 4 février 2022