Dans un arrêt de cassation partielle sans renvoi, la 3ème Chambre Civile de la Cour de cassation par un arrêt du 23 novembre 2017 (numéros de pourvoi 15–26 240 et 15–26 761) s'est prononcée sur la question de savoir si les dispositions de l'article 678 du Code civil avaient vocation à s'appliquer s'agissant de fonds non contigus, c'est-à-dire selon une seule considération métrique.
L'article 678 du Code civil dispose que : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».
En l'espèce, les deux fonds en cause étaient séparés par une bande de terres « sans maître », sans l'utilisation de cette bande comme passage, notamment pour desservir l'un des fonds en cause, ne signifie la perte de son caractère privatif, ni qu'elle soit devenue indivise entre les divers fonds qu'elle borde, ni qu'elle bénéficie du statut de copropriété indivise.
À la question qui leur était soumise, les juges du droit ont répondu par la négative et par une formule lapidaire : « les distances prescrites par l'article 678 du Code civil ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus ».
" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 17 juin 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 octobre 2012, pourvoi n° 11-13. 152), que les consorts X... sont propriétaires d'une parcelle, voisine de celle de M. et Mme Y..., dont la propriété leur a été reconnue par un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de Calacuccia était intervenue volontairement ; que, soutenant que M. et Mme Y... avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur leur parcelle, les consorts X... les ont assignés en démolition et remise en état ; que, sur tierce opposition de M. et Mme Y... au jugement du 11 janvier 2005, les consorts X... et la commune de Calacuccia ont été jugés non propriétaires d'une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme Y... auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds X... ;
Sur le moyen unique du pourvoi de la commune de Calacuccia :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Vu l'article 678 du code civil ; Attendu que les distances prescrites par ce texte ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... à supprimer les vues ouvertes sur le fonds X..., l'arrêt retient que ni les consorts X... ni M. et Mme Y... ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces motifs que les fonds X... et Acquaviva n'étaient pas contigus, de sorte que peu importait l'usage commun de la bande de terrain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Attendu que la cassation sur le moyen relevé d'office entraîne la cassation par voie de conséquence de la disposition rejetant la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme Y... ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts formée par les consorts X..., l'arrêt rendu le 17 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;"
Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia , du 17 juin 2015
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