C'est avec joie que je fais bénéficier mes lecteurs de la très riche intervention de M. BOUGUIER, le 14 février dernier aux Assises "JUSTICE CONSTRUCTION".

La rénovation énergétique dans les copropriétés.

I - Etat des lieux de la copropriété en France.

Un examen rapide de ce que représente la copropriété aujourd'hui nous donne une idée de l'ambition de ce plan national, et aussi du véritable point d'achoppement de la rénovation énergétique, difficulté qui n'est pas tant technique qu'économique.

1. Panorama de l'habitat en copropriété.

* Un habitat citadin.

Sur les 33 millions de logements recensés par l'INSEE, l'immeuble collectif représente 43 % du parc immobilier.

Il s'agit évidemment d'une moyenne nationale, car environ 1/3 de la population vit en zone urbaine de moyenne et forte densités (c'est-à-dire des communes de plus de 10.000 habitants).

Or, c'est précisément dans ces zones que le taux de logements collectifs oscille entre 50 et 90 % (dont 25 à 15 % de HLM).

* Du petit collectif.

L'habitat collectif est essentiellement constitué par des immeubles de 4 étages maximum. Cela représente en fait 85 % des 1,5 millions d'immeubles. A l'opposé, les IGH (les immeubles de grande hauteur, soit plus de 9 étages) ne représentent que 2 % du parc.

Par conséquent, les copropriétés sont en général petites. La notion de Grands Ensembles concerne très peu de copropriétés. Seuls quelques projets menés dans les années 1960 ont pu dénoter dans le paysage urbain Français. Citons ainsi Parly 2, ou Grigny 2, respectivement première et seconde des plus grosses copropriétés d'Europe avec 18.000 et 17.000 habitants.

* Des immeubles anciens.

Enfin, le parc immobilier actuel est ancien. Le taux de renouvellement faible (1% par an), la reconstruction de l'après-guerre, et la courbe démographique expliquent le fait que, dans les villes de plus de 25.000 ménages, les logements qui ont plus de 30 ans représentent 55 à 65 % du bâti, tandis que les logements postérieurs à 1975 (ce qui correspond à la première RT) ne représentent que 20 à 30 % des cas.

2. Profil socio-économique des habitants en copropriété.

* Une majorité de locataires.

Dans les zones où les immeubles collectifs sont la norme, le taux de location est majoritaire. La France, dans les villes de plus de 10.000 ménages, compte environ 55 % de locataires. Même si l'on fait abstraction de la part des HLM (entre 15 et 25 % selon les municipalités) dans l'habitat collectif, on en vient à observer que les copropriétés sont occupées pour une bonne moitié de locataires (entre 45 et 55 % selon l'INSEE).

* Des ménages monocellulaires.

Le nombre de personnes par logement nous indique que les copropriétés sont occupées aux 2/3 par des personnes vivant seules ou en couples. Très précisément, l'INSEE mentionne 75 % pour la location et 66% pour le copropriétaire occupant (sondage 2009). La part des familles avec un ou deux enfants n'est respectivement que de 22 et 31 %.

* Des différences de génération marquées.

L'âge moyen diffère très sensiblement selon que l'on soit locataire ou copropriétaire. Ainsi, les locataires sont plutôt jeunes (56% ont moins de 40 ans), actifs (74%) et mobiles (60% restent moins de 4 ans). Les copropriétaires occupants sont plus âgés (40% de retraités) et plus sédentaires (47% restent plus de 12 ans).

3. Solvabilité des copropriétés.

* Des revenus modestes par ménage.

Le taux d'effort net (vocabulaire de l'INSEE pour renseigner la part du logement dans les dépenses du ménage) pour les personnes vivant en copropriété est sensiblement supérieur à la moyenne nationale. La dépense liée au logement (loyers ou emprunts, et charges) atteint ainsi 19,4 % des revenus (contre 16,4 % pour la moyenne).

Ceci est corroboré par les statistiques communiquées dans le rapport du président de l'ANAH, M. Dominique Braye, en janvier 2012. Ce rapport illustrait les difficultés économiques sous-jacentes des copropriétés.

On y apprend que 37 % des locataires du parc privé sont sous le seuil de pauvreté (c'est-à-dire 9.636 €/an pour un célibataire, un peu plus de 14.000,00 e pour un couple, et un peu plus de 20.000,00 e pour une famille de deux enfants).

On y apprend aussi que 36 % des copropriétaires ont des revenus modestes au sens des plafonds de l'ANAH. C'est-à-dire concrètement, en IDF, que les revenus d'un copropriétaire célibataire n'excède pas 17.000 €, 25.000 € pour un couple, et 35.000 € pour une famille de deux enfants).

* Un manque de lisibilité sur la solvabilité des copropriétés.

M. Braye expose également les lacunes dans la réalisation de statistiques fiables qui permettraient de mieux cerner les copropriétés en difficulté.

Depuis 2009, l'ANAH a mis au point un outil expérimental à partir de critères tenant à la fois aux occupants (revenus, charges impayées) et à la qualité du bâti. L'ANAH en dégage une première estimation qui surprend : 19 % de copropriétés « à surveiller », soit 1,2 millions de logements. Parmi ces 19%, il faut compter 5% de copropriétés en réelle difficulté.

* Grigny 2 : un cas d'école.

Fin 2012, la copropriété de Grigny 2 a défrayé la chronique, car le contrat d'exploitation du réseau de chauffage, géré par Cofely, venait à échéance.

Or, ni Cofely, ni aucun concurrent n'a fait acte de candidature. La raison en est simple : la copropriété (en faillite depuis 2009) cumulait un total de 3,6 millions d'Euros de dettes sur les factures de chauffage et d'ECS. En définitive, et dans l'urgence, un contrat a été signé pour 16 mois et moyennant un dépôt de garantie de 1 million d'Euros.

Ce cas illustre bien les enjeux de la rénovation énergétique dans l'avenir. Un certain nombre de copropriétés, parce qu'elles arrivent en fin de cycle, seront contraintes de faire des investissements pour rénover et diminuer les factures énergétiques, qui, à terme, les feront basculer vers la précarité.

Mais dans le même temps, on voit que ces copropriétés, parce qu'elles sont déjà en difficultés, ne peuvent en l'état actuel faire face à ces investissements.

II - Une étape préliminaire à la rénovation : le diagnostic du bâti.

L'outil indispensable, à la fois outil de communication vis-à-vis des copropriétaires, et évidemment aussi outil de programmation des futurs travaux, consiste à effectuer un diagnostic approfondi de l'immeuble. Cet outil permet aux copropriétés de préparer le financement.

1. Avant le Grenelle 2 : la RT globale.

* L'étude de faisabilité

L'arrêté du 3 mai 2007 prévoyait déjà une étude de faisabilité obligatoire avant le dépôt du Permis de Construire.

Le diagnostic consistait pour les bâtiments existants de plus de 1000 m² soumis à des travaux de rénovation très lourds, à réaliser, avant le dépôt du permis de construire, une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie de la construction.

Cette mesure est destinée à favoriser les recours aux énergies renouvelables et aux systèmes les plus performants. Le maître d'ouvrage a la liberté de choisir la ou les sources d'énergie de la construction, guidé par les conclusions de cette étude qui viseront notamment à raisonner selon des indicateurs énergétiques, environnementaux et économiques.

Les modalités d'application de ces études de faisabilité sont définies par le décret n° 2007-363 du 19 mars 2007 et l'arrêté du 18 décembre 2007. Cette étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie du bâtiment doit être faite préalablement au dépôt de la demande de permis de construire ou, si les travaux ne sont pas soumis à ce permis, préalablement à l'acceptation des devis ou à la passation des marchés relatifs à ces travaux. Elle est réalisée selon les modalités prévues aux articles R. 111-22, R. 111-22-1 et R. 111-22-2.

* Un domaine limité

La RT globale mise en place par l'arrêté du 3 mai 2007 avait donc un champ d'application très restreint.

D'une part, elle ne concernait que les immeubles postérieurs à 1948. D'autre part, il s'agissait de rénovations lourdes, c'est-à-dire que la rénovation devait porter sur plus de 1000 m² de Shon, ou engager des montants de travaux supérieurs à 25% de la valeur au m² du bâtiment, hors foncier.

De la sorte, et étant donné le caractère partiel des travaux de rénovation énergétique et la petite taille des copropriétés, c'est la RT élément par élément qui s'appliquait. Or, dans ce cas de figure, seule la performance de l'équipement ou de la partie d'ouvrage est prise en considération. Il n'y a pas de réflexion d'ensemble.

Enfin, l'étude de faisabilité s'intéressait non pas à l'isolation, mais à la production d'énergie. Ainsi, le texte précise que, dans le cas où les travaux portent uniquement sur l'enveloppe du bâtiment, seule la solution d'approvisionnement en énergie solaire est étudiée. Or, précisément, l'essentiel des travaux de rénovation énergétique porte sur l'enveloppe.

* Un caractère accessoire.

Enfin, l'objectif de performance énergétique était accessoire à des travaux de rénovation de l'existant qui n'avaient pas pour objet principal la rénovation thermique. Il s'agissait de définir un niveau minimal de performance dans le cadre de rénovation lourde, à l'instar des RT dans la construction neuve.

2. Le Grenelle 2 : l'audit énergétique.

La loi du 13 juillet 2010 a créé un audit énergétique obligatoire et le décret du 27 janvier 2012 est venu préciser les conditions de réalisation de l'audit.

* Un domaine étendu.

La loi du 13 juillet 2010 apporte deux modifications majeures dans la rénovation du parc immobilier.

La première est bien sûr de viser des campagnes axées spécifiquement sur les économies d'énergie. D'accessoire, la performance devient l'objectif.

La seconde fût d'imposer très largement un audit du bâti préalablement à toute campagne de travaux.

L'audit s'applique en effet à toute copropriété de plus de 49 lots, construite avant juin 2001, dès lors qu'il y a chauffage/refroidissement collectif. Ceci vise évidemment le parc le plus important en terme de consommation, c'est-à-dire les constructions des années 1960 à 1980. En effet, avant 1975 et la première RT, les bâtiments affichent fréquemment plus de 200 Kwhep/m²/an, tandis que les bâtiments d'avant-guerre sont autour de 200 kwhep/m²/an et que ceux postérieurs à 1980 affichent 170 Kwhep/m²/an.

Alors que les ouvrages des trente glorieuses ne représentent qu'un tiers du parc immobilier, ils consomment ainsi plus de la moitié de l'énergie consacrée au logement des Français.

* Un calendrier serré

Un aspect notable du décret consiste dans la rapidité avec laquelle les syndics seront contraints de présenter au vote des AG ces audits : avant le 1er janvier 2017.

En partant du postulat que, en pratique, après présentation de l'audit en AG, le syndicat peut voter le plan de travaux sur une période de 2 à 5 ans, cela signifie que la conversion du parc immobilier aura effectivement lieu à l'horizon 2020.

Quant aux immeubles de moins de 50 lots, le décret prévoit l'obligation de faire voter un DPE collectif, qui se substituera aux DPE individuels, et avant le 1er janvier 2017 également. Ce DPE portera sur l'ensemble des parties communes et privatives.

* Un déroulement précis

En quoi consiste l'audit ? Le décret du 27 janvier 2012 a précisé les étapes du diagnostic.

- Un descriptif des parties communes et privatives, avec les caractéristiques propres au chauffage, ECS, Ventilation et éclairage. Le descriptif renseigne aussi les copropriétaires sur la gestion de ces équipements (le syndic doit remettre au bureau d'études les contrats d'exploitation et de maintenance, et tous les documents relatifs aux installations de chauffage).

- Une enquête effectuée auprès des occupants afin de cerner les consommations, le confort thermique, et leurs attentes.

- La visite d'un échantillon de logements, ce qui permet de contrôler l'état des logements (création de loggias sur les balcons, état des réseaux électriques et sanitaires).

- Une estimation des quantités annuelles d'énergie et le montant des dépenses annuelles correspondant.

- Le classement type DPE.

- Des préconisations pour optimiser l'utilisation et la gestion des équipements.

- Enfin, et surtout, des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment.

A l'issue de l'audit, le BET remet un rapport de synthèse afin que les copropriétaires puissent prendre connaissance de la qualité énergétique du bâtiment et de la pertinence des travaux proposés. Ce rapport est annexé aux convocations à l'AG et le BET présente son rapport.

La qualification des BET est elle-même très encadrée désormais. Le décret du 3 novembre 2012 a défini deux niveaux de qualifications pour réaliser le DPE et l'audit.

Le premier niveau, pour le DPE, prévoit une licence dans le domaine de l'architecture ou la construction, ou au moins 5 ans d'exercice.

Le second niveau, pour l'audit, prévoit de justifier d'une expérience de 3 à 8 ans.

3. Le financement des travaux.

Les travaux de rénovation énergétique en copropriété vont représenter des sommes non négligeables pour des particuliers. On évoque des coûts par logement oscillant entre 5.000 et 20.000 €, selon l'importance du bouquet de travaux et la vétusté des logements.

De fait, il est impossible de programmer ces travaux sans étudier en amont le financement.

* Les appels de fonds

Il existe deux techniques envisageables pour appeler les fonds.

La première consiste à voter d'abord les travaux tout en décidant en même temps d'échelonner leur paiement dans le temps. L'échelonnement des appels de fonds est utilisée fréquemment pour des travaux de mise aux normes (ex : les ascenseurs). Mais, en pratique, cet échelonnement s'étale entre 2 et 8 trimestres, ce qui parait insuffisant dans notre hypothèse.

La seconde technique consiste à créer un fonds spécial avant de voter les travaux. C'est la loi de 2004 qui a permis de voter des plans pluriannuels de travaux. Il s'agit de voter une résolution qui permet au syndicat de provisionner sur de longues périodes, c'est-à-dire 5 à 10 ans, voire 15 ans (sous condition d'une majorité de l'article 26). Il n'est pas nécessaire de connaître le montant des travaux, ni a fortiori de voter ces travaux. C'est ici que l'audit énergétique est utile puisqu'il sert de base pour décider du niveau de provisionnement du fonds spécial.

On peut citer la résidence Elysée 2 comme exemple avec un plan quinquennal qui a nécessité d'appeler environ 800.000 € par an rien que pour préparer les travaux de chauffage et d'isolation dans cette résidence de 1150 appartements située à La Celle St Cloud.

* L'emprunt

Jusqu'en 2011, le crédit à la copropriété consiste à mandater le syndic par une résolution en AG afin de solliciter des offres de prêt au bénéfice des copropriétaires, moyennant un taux négocié. A proprement parler, il ne s'agit donc pas d'un prêt collectif, ni même d'un prêt solidaire, car chaque copropriétaire reste tenu individuellement de la dette. Cela repose donc sur la bonne volonté des copropriétaires. L'autre inconvénient est que la durée du prêt n'excède pas 5 à 7 ans.

L'ecoPTZ individuel, apparu en 2009, est donc venu à point nommé pour les copropriétaires. La seule contrainte est en effet de souscrire une rénovation sous forme de bouquet de travaux. Or, comme nous le verrons plus loin, la rénovation thermique des existants, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un immeuble, repose toujours sur un ensemble de deux, trois ou quatre marchés. Il est donc parfaitement adapté à la situation : montant maximum de 30.000 €, pas de condition de ressource, et remboursable sur 10 ans, ou 15 ans si le bouquet engage au moins trois séries de travaux.

La loi de finance rectificative de 2011 a ainsi étendu aux travaux dans les copropriétés l'ecoPTZ à partir du 1er avril 2012: c'est l'ecoPTZ collectif, un prêt ouvert aux travaux dans des immeubles antérieurs à 1990, qui intéresse tant les parties communes que privatives, qui est souscrit par le syndicat afin de solvabiliser globalement la copropriété, et qui peut se cumuler avec l'ecoPTZ individuel dans la limite de 30.000 €.

* Les aides

L'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat délivre des subventions, sous conditions de ressources. Ces aides varient de 20 à 35 % en fonction du niveau de revenus des ménages (très modestes ou modestes), dans la limite de 20.000 € HT.

A l'aide de base, l'ANAH ajoute une prime supplémentaire spécifique à la rénovation thermique (le fonds spécial est de 500 millions d'€). Cette prime plafonnée à 1.600 € HT est allouée dès lors que les travaux visent à obtenir un gain d'au moins 25 % sur la consommation conventionnelle de l'existant.

L'ADEME délivre des subventions également, pour peu que le projet respecte le label BBC rénovation.

Enfin, les collectivités locales peuvent aussi délivrer des aides ponctuelles. La Ville de Paris et la Région ont ainsi réglé 70 % de l'audit énergétique effectué sur la résidence Les Fontaines d'Aligre dans le 12ème arrondissement.

III - La mise en oeuvre de la rénovation: le bouquet de travaux.

Le décret du 3 décembre 2012 a inséré trois nouveaux articles sous le R 138 CCH qui traitent spécifiquement du plan de travaux d'économie d'énergie. Le R 138-2 définit la liste des travaux qui y sont éligibles.

1 - L'article R 138-2 et l'institutionnalisation du bouquet.

* Des travaux en parties communes et privatives.

Les travaux sont conçus par le législateur pour être effectués sous la forme de bouquet. L'article R 138-2 CCH est explicite sur cet aspect de la programmation, en visant des travaux touchant à différentes parties communes ( neuf parties d'ouvrage allant des murs et toiture à la ventilation, l'éclairage et le chauffage), et à différentes parties privatives déclarées d'intérêt collectif (parois vitrées, répartiteurs de chaleur, compteurs d'eau).

Ainsi, le législateur a prévu de coupler des séries de travaux votés à travers un plan prévisionnel adopté en AG, mais qui seraient tantôt à la charge du syndicat et tantôt à la charge des copropriétaires directement (dans un délai raisonnable, précise le texte du R 138-3).

L'ecoPTZ collectif vient donc à point nommé pour permettre de coupler les travaux, le syndicat souscrivant l'ecoPTZ collectif tandis que le copropriétaire souscrira l'ecoPTZ individuel pour ses parties privatives.

* Une seule majorité en AG

Bien évidemment, la majorité requise a été modifiée pour garantir l'efficacité du mécanisme = l'article 25 g de la loi de 1965 prévoit la majorité absolue, mais il est possible de basculer en majorité simple conformément à l'article 25-1 par un second vote si la résolution recueillait au moins 1/3 des voix, ou, à défaut si une seconde AG est convoquée dans le délai de trois mois.

* Une maîtrise d'ouvrage unique.

La maîtrise d'ouvrage est confiée au syndic, indistinctement selon que les travaux touchent les parties communes ou les parties privatives d'intérêt collectif. A l'issue des travaux, le syndic procède à la réception en la présence du copropriétaire, puis lui remet le Procès-Verbal et les attestations d'assurance.

1. L'objectif de performance dans la rénovation.

Le Grenelle 1 et 2 ne concernent pas le parc existant, en dehors des déclarations d'intention et du calendrier annoncé, c'est-à-dire 400.000 chantiers par an, une consommation d'énergie primaire divisée par deux d'ici 2020, et divisée par quatre d'ici 2050).

C'est la RT Globale qui s'est attachée en premier lieu à donner des valeurs minimales. Par défaut, toute rénovation thermique devait respecter une consommation d'énergie primaire, comprises entre 165 et 80 Kwhep/m²/an.

Cependant, la RT Globale, qui s'inspire de la RT 2005, ne prenait en compte que la consommation de chauffage et d'ECS. Et surtout, la RT globale, nous l'avons vu, ne concernait que certains travaux.

C'est l'arrêté du 29 septembre 2009 qui a créé pour l'existant les objectifs de performance comparables à ce qu'est la RT 2012 pour le neuf.

* BBC rénovation

L'arrêté du 29 septembre 2009 qui a créé le label BBC Rénovation pour les bâtiments postérieurs à 1948. Directement inspiré par le label Effinergie, l'objectif de performance est de 80 Kwhep/m²/an. Ce chiffre est cependant pondéré en fonction des 8 zones géographiques métropolitaines et de trois niveaux altimétriques (moins de 400 m, entre 400 et 800 m, et plus de 800m). Concrètement, cette valeur oscille entre 112 Kwhep/m²/an dans les Alpes ou les Hautes Pyrénées à 64 Kwhep/m²/an sur le littoral Corse.

* HPE Rénovation

Le même arrêté de 2009 a institué un label HPE, qui se contente d'une valeur de 150 Kwhep/m²/an, avec des variables oscillant alors entre 210 et 120 Kwhep/m²/an.

En vérité, ces valeurs conventionnelles sont très faciles à atteindre en rénovation, et certaines opérations antérieures à 2010 atteignent des valeurs très comparables à la construction neuve telles qu'elles sont exigibles depuis 2013.

2. La rénovation énergétique des copropriétés dans les faits.

* Les Acacias, à Mainvillers.

Cette résidence à côté de Chartres est composée de trois bâtiments R+4 édifiés en 1962, avec un chauffage collectif au gaz et une ECS individuelle. La consommation conventionnelle d'origine était estimée à 200 Kwhep/m²/an.

Après un diagnostic entamé en 2006, les travaux furent votés fin 2009 (au cours d'une seconde AG). Il est important de noter que 67% des copropriétaires sont aussi occupants. Il s'avère que ceci est un élément important dans la facilité avec laquelle des travaux sont votés.

Le coût de 538.000 € a été financé par des ecoPTZ individuels (41 copropriétaires sur 90) et une subvention de l'ANAH. Le coût moyen par logement a été de 5.000,00 €, hors fenêtres.

Les travaux ont consisté à isoler par l'extérieur (11cm de polystyrène extrudé collé et chevillé), à changer les fenêtres par du double vitrage avec des volets isolés également, et enfin à refaire les toitures terrasses fuyardes avec un complexe isolant de 11cm.

Au final, et sans aucune intervention sur la production d'énergie, l'économie immédiate fût de 40% sur la consommation de gaz.

* Les bords de Sèvres, à Nantes.

Il s'agit d'une résidence du début des années 1970, composée de trois bâtiments en R+15 avec chauffage et ECS collectif au gaz, et occupée à 72% par des locataires. La consommation conventionnelle était donnée pour 150 Kwhep/m²/an. L'aspect architectural est ici un atout, car les tours sont très compactes (emprises au sol limitée = moins de déperdition).

Il s'agissait d'isoler un seul des trois bâtiments, grâce à une isolation des façades (5 cm de de polystyrène et 3cm de polyuréthane sous bardage acier), de la réfection des toitures terrasses (12 cm de polystyrène) et le changement des fenêtres (déperdition importante due à des loggias intégrées sur les balcons). Le montant s'élevait à 1 million d'euros, dont 48 % affectaient les façades, 34% les fenêtres et 2% seulement les toitures.

De manière assez prévisible, les ¾ des 40 % d'absentéistes à l'AG spéciale étaient les copropriétaires bailleurs. Le financement a été assuré par l'écopPTZ individuel, déduction faite d'une subvention de l'ADEME (12% des travaux) et des aides individuelles de l'ANAH (de 1.000 à 1.500 € par ménage). Au final, le coût moyen par logement avoisinait 5.000 à 7.000 €.

L'objectif atteint ramène la Cep à 50 kwhep/m²/an. Il est intéressant de relever que la répartition des dépenses s'inverse. En effet, alors que le chauffage induisait plus de 50 % et seulement 25 % pour l'ECS, les proportions s'inversent avec une dépense liée au chauffage qui chute à 10 %, c'est-à-dire le même niveau que l'éclairage et la ventilation.

* La Fontaine d'Aligre, à Paris 12ème.

Cette résidence en R +10 datant de 1971 est située place d'Aligre. Elle est très représentative de l'architecture des années 1970 avec 80 % de surface vitrée et un chauffage et ECS collectif au gaz. La Cep s'en ressent puisque la valeur conventionnelle est de 236 Kwhep/m²/an.

L'atout majeur dans la réussite du projet fût la composition de la copropriété, puisque 80 % sont des occupants. L'autre atout fût le financement de l'audit par l'ADEME et l'APC à hauteur de 70 %.

L'objectif affiché par l'audit énergétique est de 127 Kwhep/m²/an. Sur le plan technique, la solution est connue : réfection des toitures terrasses, isolation des pignons, et double vitrages.

Le coût s'élève à environ 6.000 € par logement, dont 24 % ont été financés par la région IDF.

Jean Luc Bouguier