Le congé est l’acte par lequel le preneur, ou le bailleur, manifeste sa volonté de mettre fin à un bail commercial.

Ce congé doit respecter des conditions de délai, de forme et de contenu pour produire ses effets.

En principe, la durée contractuelle du bail commercial s’impose au bailleur qui ne peut y mettre fin avant son terme. Il existe toutefois certaines hypothèses où il peut délivrer congé au preneur de manière anticipée.

S’il existe plusieurs locataires, le congé doit être délivré à chacun d’eux, sauf cas de solidarité entre eux.

Le locataire peut lui aussi donné congé au bailleur, là aussi selon certaines hypothèses. S’il existe plusieurs bailleurs, le congé donné à l’un d’eux produit ses effets à l’égard de tous.

Le congé ne peut être donné que par une partie au contrat de bail commercial, sauf en ce qui concerne l’usufruitier qui peut délivrer ou accepter seul le congé.

A cet égard, il est recommandé, avant de notifier congé, de vérifier si les parties signataires au contrat de bail sont toujours les mêmes, si l’adresse de notification du congé est toujours actuelle et s’il existe dans le bail une clause d’élection de domicile.

 

  • Le moment du congé

Le preneur a la faculté de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale. Le terme triennal est déterminé par la date de prise d’effet du contrat de bail.

Toutefois, les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou encore ceux des locaux de stockage peuvent comporter des stipulations contraires.

Le locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité peut également résilier le bail commercial moyennant un préavis de 6 mois.

Le bailleur dispose lui aussi de son côté d’une faculté de résiliation triennale, mais sous conditions : la résiliation doit être demandée pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, exécuter des travaux dans le cadre d’une restauration immobilière, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou encore en cas de démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

En fin de bail, le congé peut être donné par l’une ou l’autre des parties à l’arrivée du terme convenu, là aussi en respectant un préavis de 6 mois.

Ce délai de préavis peut être allongé par les stipulations du contrat de bail, mais ne peut en revanche est réduit.

En cas de prolongation tacite du bail au-delà du terme, soit à défaut de congé, soit à défaut de demande de renouvellement, le congé peut être donné à tout moment, mais au moins 6 mois à l’avance et pour le premier jour du trimestre civil.

Le congé donné prématurément, ou tardivement, n’est pas nul : dans le premier cas, sauf abus de droit, l’effet du congé est reporté à la date d’expiration du bail ; dans le second cas, son effet est reporté au dernier jour du trimestre suivant.

 

  • La forme et le contenu du congé

Le congé délivrer par le bailleur doit impérativement l’être par acte extrajudiciaire ; à défaut, le locataire peut soulever la nullité du congé.

Le congé du bailleur doit indiquer les motifs pour lesquels il est donné, et préciser au locataire que s’il entend contester le congé, ou s’il entend demander le paiement d’un indemnité d’éviction, il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du congé.

Précisons que si le congé donné par le bailleur doit en principe être motivé, l’offre de renouvellement ou l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction constituent une motivation suffisante. Ainsi, ce n’est qu’en cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que le congé doit être motivé en alléguant un motif suffisamment grave et légitime.

S’agissant du congé donné par le locataire, celui-ci peut, lorsqu’il s’agit d’un congé triennal, être donné au choix par courrier recommandé avec AR ou par acte extrajudiciaire.

En revanche, lorsque le locataire donne congé pour l’échéance du contrat ou en cours de tacite prolongation, le recours à un acte extrajudiciaire s’impose.

Sauf lorsqu’il entend faire valoir ses droits à la retraire ou s’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, le preneur n’a pas à motiver son congé.

 

  • Les effets du congé

La délivrance du congé est nécessaire pour mettre fin au bail commercial, mais n’entraine pas de facto la fin de la jouissance.

A défaut de congé, le bail se poursuit pour une durée indéterminée aux clauses et conditions stipulées initialement.

Le locataire peut ainsi continuer d’être tenu au paiement des loyers même s’il a quitté les lieux.

Le bailleur peut être dispensé de délivrer un congé lorsque le contrat de bail prévoit une clause de renouvellement.

Si le congé s’accompagne d’une offre de renouvellement acceptée, il y a naissance d’un nouveau bail commercial.

Dans le cas contraire, le locataire peut rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction si celle-ci est due.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT - Barreau de la Haute-Marne

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