La pratique du contrôle en matière d'urbanisme a longtemps reposé sur des accommodements : l'agent appelle, l'occupant ne s'oppose pas, la visite a lieu. Ces usages, tolérés faute de contentieux, viennent de se heurter à un obstacle de taille : l'arrêt de la chambre criminelle de la Cour de cassation du 17 février 2026 (n° 25-80.482).

Cette décision rappelle une évidence textuelle que beaucoup avaient perdue de vue : lorsqu'un agent pénètre dans un domicile pour constater une infraction d'urbanisme et dresser procès-verbal, l'assentiment de l'occupant doit être formalisé par une déclaration écrite de sa main. À défaut, point de consentement valable.

L'enjeu est considérable : des centaines de procès-verbaux, fondement de poursuites correctionnelles et de demandes de démolition ou de remise en état, pourraient se révéler entachés d'irrégularité. Cet article propose d'analyser le cadre légal, la portée exacte de l'arrêt et ses conséquences pratiques pour la défense.

I. Le cadre légal issu de la loi ELAN : une protection renforcée du domicile

A. L'article L. 480-17 du code de l'urbanisme : conditions cumulatives de la visite répressive

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme encadre strictement les visites à finalité répressive, c'est-à-dire celles destinées à constater des infractions et à dresser procès-verbal.

Pour les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d'habitation, le texte pose des conditions cumulatives :

– la visite ne peut avoir lieu qu'entre 6 heures et 21 heures ;

– elle requiert l'assentiment de l'occupant, ou à défaut la présence d'un officier de police judiciaire agissant selon les règles du code de procédure pénale relatives aux visites, perquisitions et saisies ;

– et surtout : l'assentiment doit faire l'objet d'une déclaration écrite de la main de l'intéressé, avec mention spécifique si la personne ne sait pas écrire.

Ce dispositif s'articule avec l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, qui garantit le droit au respect du domicile, et avec les règles de nullité du code de procédure pénale (articles 591 et suivants).

B. La distinction essentielle : visite répressive et contrôle administratif

Une confusion fréquente sur le terrain mérite d'être dissipée. Il convient de distinguer soigneusement :

– la visite répressive (procès-verbal d'infraction), soumise à l'article L. 480-17 ;

– la visite administrative de contrôle de conformité (police administrative de l'urbanisme), régie par les articles L. 461-1 et suivants, avec le cas échéant intervention du juge des libertés et de la détention.

La doctrine administrative, notamment dans un avis de la CADA (n° 20213807), rappelle explicitement cette distinction. L'erreur de qualification peut avoir des conséquences procédurales significatives.

C. La notion extensive de domicile : résidence secondaire incluse

La chambre criminelle a consolidé une conception extensive du domicile au sens de l'article 8 de la Convention européenne. Dans un arrêt du 25 janvier 2022 (n° 20-84.185), elle a jugé que la résidence secondaire relève de la protection du domicile.

Cette jurisprudence élargit considérablement le champ des nullités potentielles. Même une « maison de vacances », même un bien « inoccupé au moment T », peut bénéficier de la protection de l'article L. 480-17. La vigilance s'impose donc pour qualifier correctement les lieux visités.

II. L'apport de l'arrêt du 17 février 2026 : le formalisme comme condition de validité

A. Les faits : un occupant informé mais absent

Dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, la cour d'appel avait validé des constats réalisés dans des circonstances que la pratique considérait comme suffisantes :

– l'occupant avait été informé par courrier de la venue des agents ;

– il était absent le jour de la visite ;

– contacté par téléphone, il n'avait « formulé aucune opposition ».

Ces éléments semblaient suffisants aux yeux des juges du fond pour caractériser un consentement implicite à la visite.

B. La solution : l'absence d'opposition ne vaut pas assentiment

La Cour de cassation censure cette analyse avec une netteté remarquable : l'absence d'opposition, même éclairée, ne vaut pas assentiment.

Le raisonnement est d'une simplicité redoutable : l'article L. 480-17 exige un écrit manuscrit. Cette exigence n'est pas une formalité accessoire mais une condition de légalité de la visite. Un appel téléphonique, un silence, une non-opposition : rien de tout cela ne peut tenir lieu de déclaration manuscrite.

La conséquence procédurale est à la mesure de l'enjeu : la cassation est prononcée sur les chefs de culpabilité et de peine qui reposaient sur ces constatations irrégulières.

C. L'articulation avec les garanties conventionnelles et procédurales

L'arrêt mobilise les visas de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et des articles 591 et suivants du code de procédure pénale. Cette articulation n'est pas fortuite : elle rappelle que la protection du domicile constitue un droit fondamental dont le respect s'impose à l'ensemble de la chaîne répressive.

L'irrégularité de la visite ne fragilise pas seulement le procès-verbal lui-même : elle peut contaminer l'ensemble de la chaîne probatoire lorsque les constatations litigieuses fondent l'établissement de l'infraction.

III. Conséquences pratiques : un moyen de nullité désormais opérant

A. Les situations désormais « à risque » pour l'accusation

L'arrêt du 17 février 2026 rend hautement attaquables tous les procès-verbaux d'infraction dressés sur la base de modalités souples de consentement :

– accord oral (« oui, vous pouvez y aller ») ;

– SMS ou courriel d'autorisation ;

– appel téléphonique sans opposition ;

– simple silence de l'occupant ;

– visite en l'absence de l'occupant sans intervention d'un OPJ ou du JLD.

Il convient de rappeler que, avant la loi ELAN, la chambre criminelle admettait que la visite soit régulière sur la base d'un accord verbal, dès lors qu'il était mentionné au procès-verbal. L'arrêt du 15 janvier 2019 illustrait cette logique : le procès-verbal mentionnant l'accord verbal des propriétaires suffisait à écarter la nullité. Ce régime est désormais révolu.

B. La stratégie de défense : articulation du moyen de nullité

Pour le praticien, l'arrêt du 17 février 2026 offre un moyen de nullité « propre », relativement simple à articuler. La démonstration suppose de :

1. Qualifier les lieux : établir qu'il s'agit d'un domicile ou d'un local comportant une partie habitable, en gardant à l'esprit que la résidence secondaire est incluse (Cass. crim., 25 janv. 2022, n° 20-84.185) ;

2. Établir l'entrée effective : vérifier que les agents ont bien pénétré dans les lieux (et non simplement effectué des constatations depuis la voie publique) ;

3. Exiger la production de la déclaration manuscrite : demander au ministère public de produire le document attestant de l'assentiment écrit de la main de l'occupant ;

4. À défaut : soulever la nullité sur le fondement de l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme, de l'article 8 de la CEDH et des articles 591 et suivants du code de procédure pénale.

C. L'exigence complémentaire sur les personnes habilitées

Cette rigueur formaliste ne se limite pas à la question du consentement. La Cour de cassation impose également une discipline stricte lorsque la visite est autorisée judiciairement.

Dans un arrêt du 28 mai 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-16.592), la troisième chambre civile a rappelé que seuls les agents désignés par l'ordonnance peuvent pénétrer dans les lieux. La présence de personnes non habilitées peut vicier les opérations.

La logique est identique à celle de l'arrêt du 17 février 2026 : formalisme, traçabilité et périmètre strict des intervenants constituent désormais les maîtres-mots du contrôle juridictionnel.

Conclusion

L'arrêt du 17 février 2026 n'est pas une révolution doctrinale. Sur le plan du droit, il constitue une application littérale de l'article L. 480-17 du code de l'urbanisme. Mais c'est précisément cette fidélité au texte qui en fait une décision redoutable.

Sur le plan probatoire, ses effets sont potentiellement considérables. De nombreux contrôles ont été réalisés selon des modalités souples — appel téléphonique, accord oral, absence d'opposition — que la Cour de cassation écarte désormais sans ambiguïté.

Pour les autorités de contrôle, cette jurisprudence impose une procéduralisation rigoureuse : formulaire d'assentiment manuscrit ou, en cas de refus ou d'absence, bascule vers l'intervention de l'OPJ ou du JLD.

Pour la défense, elle ouvre un moyen de nullité opérant, qu'il convient de vérifier systématiquement dans tout dossier de poursuite urbanistique, qu'il s'agisse d'une procédure correctionnelle ou d'une action civile en démolition ou remise en état.

Le texte dit « doit » ; la Cour de cassation dit « doit ». Le juge du fond n'a plus de marge.

Me Laurent GIMALAC, avocat spécialiste. Bureau à Grasse : 48 Av. Pierre SEMARD, GRASSE, bureau secondaire à PARIS : 222 Bd Saint Germain (tel. 01 42 60 04 31)

Références

Textes : C. urb., art. L. 480-17, L. 461-1, L. 461-2 ; CEDH, art. 8 ; CPP, art. 591 s.

Jurisprudence : Cass. crim., 17 févr. 2026, n° 25-80.482 ; Cass. crim., 25 janv. 2022, n° 20-84.185 ; Cass. crim., 15 janv. 2019 ; Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-16.592 ; CAA Bordeaux, 18 avr. 2024, n° 22BX00988

Documentation administrative : Avis CADA n° 20213807