Vous avez signé un compromis de vente pour un bien immobilier, et vous vous apercevez, avant la signature définitive de l’acte authentique, qu’une piscine présente sur le terrain n’a jamais été déclarée ni cadastrée.
Pire encore : cette information ne vous a jamais été communiquée, ni par le vendeur, ni par le notaire, alors même qu’elle a des conséquences juridiques, fiscales et urbanistiques non négligeables.
Vous craignez d’être engagé malgré tout dans cette vente, alors que vous vous sentez victime d’un dol, c’est-à-dire d’une rétention volontaire d’information ayant vicié votre consentement.
Dans cette situation, il est essentiel d’agir méthodiquement et rapidement. Voici les cinq étapes indispensables pour tenter de vous désengager légalement de la vente et faire valoir vos droits.
I/ Mettre en demeure le vendeur de reconnaître la dissimulation
La première réaction à avoir face à la découverte d’un vice ou d’une dissimulation importante est d’envoyer une mise en demeure au vendeur.
Ce courrier formel, rédigé de préférence par un avocat, vise à dénoncer l’existence du dol, à rappeler l’obligation d’information du vendeur et à demander la résolution du compromis de vente.
Il est fondamental de rappeler que le Code civil impose au vendeur d’informer loyalement l’acquéreur sur toutes les caractéristiques substantielles du bien.
Une piscine non cadastrée peut entraîner des risques de démolition, des redressements fiscaux, ou des régularisations complexes avec la mairie.
Ne pas en parler avant la signature du compromis est un manquement grave à cette obligation. Votre mise en demeure devra être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception et doit contenir un délai raisonnable pour que le vendeur réponde.
II/ Engager une action en justice pour faire annuler la vente
Si le vendeur persiste à nier toute faute ou refuse de renoncer à la vente, il vous faudra saisir le juge pour faire constater le dol et demander la nullité du compromis.
Cette action judiciaire peut être engagée en référé (procédure d’urgence) si la signature définitive est imminente, ou au fond si vous avez encore un peu de temps avant la réitération par acte authentique.
L’objectif est de faire reconnaître par le tribunal que votre consentement a été vicié par une dissimulation volontaire d’un élément déterminant.
Pour cela, il faudra prouver que la piscine existait au moment de la vente, qu’elle n’a pas été déclarée, que cette situation vous a été cachée, et que si vous l’aviez su, vous n’auriez pas signé le compromis ou pas à ce prix.
Le juge pourra alors prononcer la nullité du compromis, ce qui mettra fin à la vente, sans pénalités pour vous.
III/ Faire valoir la responsabilité du vendeur et du notaire
En parallèle de votre action en nullité, il est souvent pertinent de poursuivre le vendeur et le notaire pour obtenir réparation.
Le vendeur peut être condamné pour dol, mais aussi pour manquement à son devoir d’information. Le notaire, quant à lui, a une obligation de conseil et de vérification.
S’il a manqué à ses devoirs en ne signalant pas l’absence de déclaration de la piscine, sa responsabilité professionnelle peut être engagée.
Cette action en responsabilité vise à obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice que vous avez subi : frais d’agence, frais de diagnostic, honoraires de notaire déjà avancés, voire préjudice moral lié au stress et au temps perdu.
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Le Cabinet Zakine, implanté à Grasse, Bordeaux et dans le Gers, est compétent pour vous accompagner dans ce type de contentieux à travers toute la France, que ce soit en droit immobilier, droit de la construction ou litiges notariaux.
Leur expertise dans les dossiers complexes de désengagement post-compromis vous assure une défense solide et rigoureuse.
Ne pas négliger les solutions amiables avant le procès
Même si vous êtes dans votre droit, il est parfois judicieux de tenter une résolution amiable du litige.
Un avocat rompu aux pratiques de médiation et de négociation peut prendre contact avec le vendeur ou son conseil pour exposer calmement les risques juridiques qu’il encourt.
En effet, s’il persiste dans son entêtement, il s’expose à une condamnation et à une perte de temps importante, tandis qu’une rupture amiable du compromis permet de clore rapidement l’affaire.
Cette démarche n’a rien d’un aveu de faiblesse.
Elle peut permettre d’éviter des mois de procédure tout en préservant vos droits.
De nombreuses affaires de ce type se règlent en pratique par la signature d’un protocole d’accord mettant fin à la vente, avec restitution des sommes avancées, parfois même accompagnée d’une indemnité forfaitaire.
Si la médiation échoue, cela renforce votre position en cas de contentieux, car vous aurez démontré votre bonne foi.
Ne jamais signer l’acte définitif avant résolution du litige
En effet, il est impératif de ne pas signer l’acte authentique de vente tant que le litige n’est pas tranché.
Une fois cet acte signé, vous serez pleinement propriétaire du bien, avec toutes ses charges, ses irrégularités et ses risques.
Il sera alors impossible de revenir en arrière.
Le dol reste théoriquement invocable même après la signature de l’acte authentique, mais il sera bien plus complexe de faire annuler une vente déjà finalisée.
Votre notaire peut vous mettre la pression pour respecter les délais, mais il n’a pas le droit de passer outre votre refus tant qu’un litige est en cours.
Il est donc essentiel d’indiquer clairement que vous contestez la validité du compromis, que vous refusez de régulariser l’acte définitif, et que vous avez engagé une procédure en ce sens.
Là encore, l’accompagnement d’un avocat est décisif pour bloquer légalement la vente en toute sécurité.
Vous mettrez en cause la responsabilité du vendeur mais également celle du Notaire qui a manqué à son devoir d’information en n’accomplissant pas les recherches nécessaires.
Face à une dissimulation comme celle d’une piscine non cadastrée, il est légitime de vouloir se désengager d’un achat qui repose sur une tromperie.
Le droit vous offre les moyens de vous défendre, mais il exige méthode, rapidité et détermination.
De la mise en demeure jusqu’à l’éventuelle action en justice, chaque étape doit être maîtrisée.
Le recours à un cabinet expérimenté en droit immobilier comme le Cabinet Zakine vous permet de défendre vos intérêts efficacement, partout en France.
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