La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 a de nouveau entendu réglementer le sort des loyers commerciaux durant la période de confinement qui a débuté en novembre 2020.
L’article 14 de cette loi précise en effet, que jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la fin des mesures administratives limitant la possibilité d’exercer un activité économique, il ne peut être fait application d’aucune pénalité ou sanction financière, voie d’exécution forcée ou toute autre sanction, à raison du non-paiement des loyers et des charges afférents aux locaux professionnels ou commerciaux dans laquelle l’activité d’une personne physique ou morale est exercée.
Nota : la loi renvoie à un décret s’agissant des critères d’éligibilité des entreprises pouvant revendiquer le bénéfice de la mesure.
Ce décret devra déterminer les seuils d’effectifs, de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constaté du fait de la mesure administrative.
L’application effective de la loi est donc suspendue à la publication de ce décret.
Il est en conséquence conseillé pour le moment de maintenir le règlement du loyer et des charges tant que le décret n’est pas publié.
Il se pourrait en effet que celui-ci fixe des critères relativement stricts excluant telle ou telle entreprise du champ d’application de la loi.
Il en résulterait que cette entreprise s'exposerait finalement à des pénalités voire la résiliation de son bail en raison du non-paiement des loyers ou des charges pendant la période de couvre-feu ou de de confinement.
Quelles sont les entreprises concernées ?
La loi est relativement claire, puisqu’elle indique que les entreprises concernées sont « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du cinq du un de l’article L 3131-15 du code de la santé publique y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’État dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. ».
De manière plus pragmatique, il s’agit :
- des personnes physiques
- des personnes morales
Deux conditions cumulatives sont à remplir par ces personnes :
- Elles exercent une activité économique
et
- Elles sont affectées par une mesure de restriction administrative dans le cadre d’un couvre-feu ou d'un confinement affectant leur activité économique.
Exemple :
(sous réserve que les critères d’éligibilité qui seront précisés ultérieurement par décret lui permettent de revendiquer le bénéfice de ces mesures)
1/ Un débit de boisson exerçant une activité en Seine-Maritime peut bénéficier de cette mesure pour la période de couvre-feu qui a débuté le 24 octobre 2020.
Il n’encourt donc aucune pénalité ou sanction s’il ne paye pas le loyer commercial ou les charges du pour la période qui commence à courir à partir du 24 octobre 2020 jusqu’à ce qu’il cesse d’être concerné par une mesure restreignant ses conditions d’ouverture au public.
2/ Un magasin de vêtements dont l’ouverture a été restreinte par décret du 30 octobre 2020 pourrait bénéficier de la mesure à compter de cette même date mais pas avant.
Quels sont les dettes concernées ?
Il s’agit des « loyers et des charges » dues à raison de l’occupation du local commercial ou professionnel sur la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est ainsi affectée par une mesure restrictive (dite « mesure de police »).
Ainsi, le bailleur conserve la possibilité d’appliquer des pénalités, de recourir à des mesures d’exécution forcée, ou de sanctionner le locataire pour des impayés de loyer ou de charges qui ne seraient pas liées à ce nouveau confinement.
Exemple :
La SAS X n’a pas payé son loyer sur la période juillet, août et septembre 2020.
Dans la mesure où l’article 14 de la loi ne s’applique qu’à compter du 17 octobre 2020, et que le loyer est dû sur une période antérieure, le bailleur a la possibilité de :
- mettre en demeure le locataire de payer
- adresser un commandement de payer visant la clause résolutoire à ce locataire
- appliquer les pénalités financières et intérêts de retard prévues au bail
Le même bailleur peut d’ailleurs poursuivre la résiliation du bail.
En revanche, le bailleur n’aurait pas la possibilité de procéder de la sorte pour un loyer dû à partir du 17 octobre 2020.
Quelle est la période pendant laquelle les sanctions suspendues ?
L’article 14 nous indique que cette règle s’applique jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle les activités en question cessent d’être affectées par une mesure restrictive.
En d’autres termes, si l’activité du locataire cesse d’être affectée par une mesure restrictive au 1er décembre 2020, il bénéficiera de ces mesures jusqu’au 1er février 2021. À compter de cette date, il encourra toutes les sanctions prévues par la loi et par le bail.
Mathieu BOMBARD
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