À l'occasion d'une question posée par un parlementaire, les services du garde des Sceaux ont fait le point sur la ratification des travaux irréguliers effectués sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et apporté des précisions quant à la notion d'absence d'équivoque de la ratification implicite.

Le ministère rappelle que des travaux irréguliers, engagés sans autorisation préalable, peuvent être ratifiés :

            - soit par une décision ultérieure de l'assemblée générale, prise en connaissance de cause, à la majorité requise pour autoriser les travaux ( Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-17.751  : JurisData n° 2002-013613) ;

            - soit de manière implicite et se déduire, notamment, d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires refusant d'engager des poursuites contre le copropriétaire fautif aux fins de remise en état. Dans ce dernier cas, le ministère précise que la ratification implicite suppose, en toute hypothèse, l'absence d'équivoque, notion relevant de l'appréciation souveraine des juges du fond ( Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n°  09-15.013   : JurisData n° 2010-009607).

À cet égard, pour caractériser l'absence d'équivoque de la ratification implicite, les juges du fond ne se limitent pas à relever qu'une assemblée générale de copropriétaires a rejeté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la décision d'habiliter le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif, alors qu'une autorisation ou une ratification expresse des travaux litigieux supposait une majorité différente ; mais ils apprécient l'ensemble des éléments factuels venant en renfort de cette décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif. À titre d'exemple, dans l'espèce qui avait été soumise à la Cour de cassation ayant donné lieu à l'arrêt du 9 juin 2010 susmentionné, la ratification implicite n'a pas été retenue alors que la décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif avait été prise à plus de 90 % des voix, au vu d'autres éléments factuels excluant l'absence d'équivoque quant à la volonté des copropriétaires de ratifier les travaux litigieux.

Le ministre constate ainsi que la jurisprudence ne déduit pas systématiquement la ratification implicite de la seule décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif. Au contraire, confier à l'appréciation souveraine des juges du fond la notion « d'absence d'équivoque » permet une lecture fine de chaque cas d'espèce qui revêt ses spécificités factuelles propres. (Rép. min. n° 19918  : JO Sénat 22 juill. 2021, p. 4624.)