Publié le 10/03/2026

Responsabilité décennale et notion d'atteinte à la destination

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 24-13.105
ECLI:FR:CCASS:2026:C300117
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 19 février 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, du 05 décembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

Me Bouthors, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Duhamel, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION
______________________

Arrêt du 19 février 2026

Rejet

Mme TEILLER, présidente

Arrêt n° 117 F-D

Pourvoi n° R 24-13.105

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026

La société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société Gan eurocourtage, a formé le pourvoi n° R 24-13.105 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2023 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la compagnie d'assurance Groupama Rhône-Alpes Auvergne , dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à M. [D] [I], domicilié [Adresse 3],

3°/ à la Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 4],

4°/ à la société Socotec construction, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

M. [I] et la société Mutuelle des architectes français ont formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

Les demandeurs au pourvoi provoqué invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SCP Duhamel, avocat de la société Allianz IARD, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [I] et de la mutuelle des architectes français, de Me Bouthors, avocat de la société Socotec construction, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la compagnie d'assurance Groupama Rhône Alpes Auvergne, après débats en l'audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 5 décembre 2023), la société Top loisirs a fait construire un groupe d'immeubles comprenant cinq bâtiments A, B, C, D et E, dans une station de sports d'hiver.

2. Pour cette opération, elle a souscrit auprès de la société Gan eurocourtage, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD, une police dommages-ouvrage et une police constructeur non réalisateur.

3. Sont intervenus à l'opération de construction :
- M. [I] (le maître d'oeuvre), assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF) ;
- la société Toit et bois, chargée du lot charpente, assurée auprès de la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne (la société Groupama) ;
- la société Socotec (le contrôleur technique).

4. Les travaux ont été réceptionnés.

5. Après expertise, la société Allianz IARD a versé certaines sommes au syndicat des copropriétaires, qui se plaignait de la présence en hiver de stalactites sous les avancées de toiture.

6. Subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires, elle a assigné le maître d'oeuvre, la MAF, la société Groupama et le contrôleur technique en paiement de l'intégralité de ces sommes.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

7. La société Allianz IARD fait grief à l'arrêt de condamner in solidum la société Groupama, le maître d'oeuvre et la MAF à lui verser la seule somme de 307 543,45 euros à titre d'indemnisation de son préjudice, alors :

« 1°/ que relèvent de la garantie décennale les désordres qui portent atteinte à la sécurité des personnes ; que tout en retenant une impropriété à destination résultant de la formation de stalactites dangereuses en rive des toits ou sur les dépassées du toit, au-dessus des zones de passage, la cour d'appel, qui a constaté que lors de la réunion du 27 septembre 2013 l'expert avait, par sondages sur les bâtiments A et C, relevé des défauts d'exécution de la membrane d'étanchéité mise en oeuvre en toiture, sous les bacs acier du porte-neige, et l'absence de lame d'air continue entre la laine de verre et la sous-face des panneaux support de la membrane, et que « les parties n'avaient pas souhaité étendre ces constats aux bâtiments D et E », a considéré que ni le rapport d'expertise, ni aucun élément, n'établissait que les toitures des bâtiments D et E présentaient les mêmes désordres que ceux affectant la toiture des bâtiments A et C, à savoir les défauts d'exécution et de conception constatés le 27 septembre 2013, expliquant la formation de stalactites sur les dépassées des toits et sur les rives de toit ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi les constatations de l'expert judiciaire quant à la présence de stalactites à l'extrémité de la pointe nord de la toiture du bâtiment D, ainsi que de glace visible en rive des bacs et de la pointe sur le pan nord, et de stalactites visibles dans l'angle sud-ouest de la toiture du bâtiment E, de même que les photos prises par le représentant du syndic de copropriété, figurant dans le rapport d'expertise, n'établissaient pas que les bâtiments D et E étaient affectés des mêmes désordres que ceux des bâtiments A et C, la cour d'appel, qui a relevé que l'expert judiciaire avait, lors d'une réunion du 22 janvier 2016, « constaté la présence de stalactites sur les rives de toiture sur les cinq bâtiments de l'immeuble, principalement dans les angles », a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

2°/ que relèvent de la garantie décennale les désordres qui portent atteinte à la sécurité des personnes ; que tout en retenant que l'impropriété à destination résultait du risque présenté par la formation de stalactites en rive des toits ou sur les dépassées du toit, au-dessus des zones de passage, la cour d'appel, qui a relevé que l'expert judiciaire avait, lors de la réunion du 27 septembre 2013, constaté par sondages sur les bâtiments A et C, des défauts d'exécution de la membrane d'étanchéité mise en oeuvre en toiture, sous les bacs acier du porte-neige et l'absence de lame d'air continue entre la laine de verre et la sous-face des panneaux support de la membrane, en précisant que « les parties n'avaient pas souhaité étendre ces constats aux bâtiments D et E », a considéré que ni le rapport d'expertise, ni aucun élément, n'établissait que les toitures de bâtiments D et E présentaient les mêmes désordres que ceux affectant la toiture des bâtiments A et C ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la volonté des parties, incluant les constructeurs, de ne pas étendre les investigations, s'expliquait par leur inutilité pour établir que les bâtiments D et E étaient affectés des mêmes défauts de conception et d'exécution que ceux relevés sur les bâtiments A et C, s'agissant de bâtiments appartenant au même ensemble immobilier, affectés des mêmes désordres et édifiés par les mêmes constructeurs, la cour d'appel, qui a constaté que les défauts d'exécution et de conception relevés le 27 septembre 2013 sur la toiture des bâtiments A et C expliquaient la formation des stalactites sur les dépassées des toits et sur les rives de toits, dont l'expert avait relevé la présence sur les cinq bâtiments de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant retenu que l'impropriété à destination de l'ouvrage résultait de la formation de stalactites de glace au-dessus des zones de passage, empêchant l'accès à certains bâtiments en toute sécurité, la cour d'appel, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a relevé que la dangerosité des stalactites sur les bâtiments A et C ressortait des constatations opérées par un cabinet d'expertise, celles de l'expert judiciaire ne permettant pas, hormis pour les stalactites se situant sur la façade d'accès au bâtiment C, de déterminer une dangerosité pour les personnes.

9. Elle a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue à d'autres recherches, que l'existence d'un même désordre dans sa gravité décennale affectant les bâtiments D et E n'était pas rapportée.

10. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé du moyen

11. La société Allianz IARD, le maître d'oeuvre et la MAF font grief à l'arrêt de mettre hors de cause le contrôleur technique et, en conséquence, de ne condamner in solidum que le maître d'oeuvre, la MAF et la société Groupama à verser à la société Allianz IARD une certaine somme au titre de l'indemnisation de son préjudice, alors « que dans les limites de sa mission, le contrôleur technique contribue à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation des ouvrages et donne son avis au maître de l'ouvrage sur les problèmes d'ordre technique, notamment concernant la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes ; que la cour d'appel a constaté que la mission de contrôle technique de la société Socotec portait notamment sur la sécurité des personnes dans les bâtiments d'habitation litigieux, mais a considéré que, parce que l'activité de contrôle technique était incompatible avec l'exercice de toute activité de conception, d'exécution ou d'expertise d'un ouvrage, la société Socotec n'avait pas à contrôler la conception et l'exécution de la couverture des bâtiments de la copropriété ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 111-23, L. 111-24 et L. 111-25, devenus L. 125-1, L. 125-2 et L. 125-3, du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

12. Ayant retenu que les désordres affectant la couverture des bâtiments rendaient leurs abords dangereux en raison de la présence de stalactites de glace en aplomb des passages des piétons ou des automobiles, la cour d'appel, qui a constaté que la mission du contrôleur technique portait sur la sécurité des personnes dans les bâtiments d'habitation, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que sa responsabilité au titre d'un manquement à la mission à lui dévolue, ne pouvait être retenue.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Allianz IARD aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300117