Dans les baux, quelque soit leur nature juridique, le Code civil prévoit que le bailleur est obligé de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il est exigé du bailleur qu’il fasse, pendant toute la durée du bail les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

 

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée » (Code civil, article 1719)

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (Code civil, article 1720)

 

Les différents statuts (notamment : baux commerciaux ; baux baux d'habitation ; baux emphythéotiques, etc.) prévoient des règles encadrant la répartition des charges entre bailleur et le locataire. A titre d’exemple, dans les baux commerciaux, il est prévu que le contrat comporte un inventaire prévis et limitatif des charges, notamment liées aux travaux et à l’entretien, le bailleur ne pouvant imputer au locataire les charges découlant des « grosses réparations » (Code de commerce, article L145-40-2).

Par un arrêt remarqué, la Cour de cassation a précisé les conditions dans lesquelles le bailleur est tenu des vices apparus en cours de bail, en érigeant en obligation pour le locataire d’informer le bailleur. En effet, la Cour indique que la responsabilité du bailleur n’est engagée que lorsque, informé de la survenance des vices, il n’a pris aucune disposition pour y remédier. L’information tardive par le locataire et le refus d’un offre de travaux du bailleur ont conduit la Cour a confirmée l’appréciation de la Cour d’Appel et a en déduire que le bailleur n’avait pas manqué à leurs obligations :

 

« 6. Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.

7. D'une part, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail.

8. D'autre part, elle a constaté que le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d'une difficulté liée à l'état de la charpente, n'en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier mais que le locataire n'avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.

9. Elle a pu en déduire que les bailleurs n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l'exécution du bail. » (Cour de cassation, 13 octobre 2021, n°20-19.278, Publié au Bulletin)

 

Cet arrêt a fait l’objet d’une publication au bulletin, la Cour de cassation ayant entendu lui donner une portée significative.

Concrètement, il impose au bailleur comme au preneur une vigilance accrue, et de documenter leurs échanges pour se prémunir, voire d’envisager à brève échéance des mises en demeure ou actes équivalents.

Le cabinet est à votre écoute pour vous assister et sécuriser vos démarches dans le cadre d’un litige entre bailleur et locataire.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

le-ny.goulven@avocat-conseil.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh