L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre.

Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre.

Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège.

C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son arrêt du 5 décembre 2007 qui a été cassé par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2007.

Rappelons que les règles concernant la révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public.

La révision est possible trois ans après la prise d'effet de la précédente fixation.

Il est peut être utile de faire le point de la jurisprudence dans la matière.

L'article L.145-38 dispose :

"Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer".

Le principe demeure donc le plafonnement du loyer selon l'indice prévu au Bail commercial.

Dans le cas du plafonnement de loyer deux situations sont possibles :

­ Si l'indice a augmenté et la valeur locative a également augmentée, le locataire est protégé, la valeur indicielle du loyer constitue la valeur plafond

­ Si l'indice a augmenté alors que la valeur locative est en baisse, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative mais le nouveau loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer payé avant révision.

Le dernier loyer payé avant fixation constitue un seuil.

Dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire s'il est rapportée la preuve de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ,alors le principe prévu à l'article L.145-33 du Code commerce permet la fixation du nouveau loyer à la valeur locative, peu importe si cette valeur est inférieure au dernier loyer fixé.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 juillet 2007 a cassé un arrêt de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 5 décembre 2005 qui a considéré en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer pouvait permettre une révision à la baisse du loyer, c'est-à-dire une fixation à un montant inférieur au dernier loyer payé avant révision.

La Cour d'Appel de SAINT-DENIS applique donc la jurisprudence "privilège" abandonnée par la nouvelle écriture de l'article L.145-38 du Code commerce.

C'est donc à bon droit et à juste titre que la Cour de Cassation est intervenue dans son arrêt du 11 juillet 2007. (Cas. Civ. III, 11 juillet 2007 n°06-12.888, JCP édition générale n°38 du 19 septembre 2007).

Sans modification des facteurs locaux de commercialité tels que visés dans l'article L145-38,il n'est pas possible d'obtenir dans le cadre d'une révision triennale ,une baisse du loyer à un niveau inférieur au dernier loyer avant révision. Les bailleurs peuvent donc être soulagés.