Dans un arrêt du 13 juin 2007, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a considéré que la prescription par l'autorité administrative de travaux de sécurité, dès lors que ces travaux n'ont été rendus nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues, ne constituait pas un élément relevant de la force majeure.

Dans cette affaire, des locataires de locaux à usage commercial de café hôtel et restaurant avaient été autorisés à adjoindre des activités complémentaires à celles contractuellement prévues par le bail dans le cadre d'une déspécialisation.

L'autorité administrative avait prescrit des travaux de sécurité nécessitant le percement d'un mur séparant le hall de l'hôtel transformé en salle de jeu et la salle de débit de boissons.

Le bailleur avait refusé ces travaux de manière expresse.

La cour de Cassation considère que bien que le bailleur ait permis la déspécialisation du bail, il pouvait utilement s'opposer aux travaux prescrits par l'autorité administrative découlant justement de cette autorisation.

En effet, le bail prévoyait que le preneur ne devait faire dans les lieux loués, aucune construction, ni démolition et aucun percement de mur, cloison ou plancher sans le consentement express et par écrit du bailleur.

Suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire rappelant l'obligation violée par le preneur, les locataires ont pris l'initiative d'assigner le bailleur aux fins de voir dire qu'elles n'avaient pas contrevenu aux dispositions du bail.

Reconventionnellement, la bailleur à demandé que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire qui est refusée par la Cour d'Appel de DOUAI mais admise par la Cour de Cassation.

Les conséquences sont donc très graves pour le locataire évincé.

Il faut donc conseiller au locataire de ne surtout pas prendre le risque d'exécuter des travaux en cas d'opposition du propriétaire puis de délivrance d'un commandement (Cass. Civ. III, 13 juin 2007 n°06-131661, Revue loyer et copropriété n°9 page 23).