Vous exploitez votre commerce dans les mêmes murs depuis des années. Un commissaire de justice vous remet un congé : le bailleur refuse de renouveler le bail à son échéance. Parfois, il vous propose une indemnité d’éviction, parfois il n’en dit rien, parfois il invoque des manquements pour ne rien payer. Avant de chercher un autre local, sachez que ce congé ouvre surtout un droit à indemnisation, encadré par des délais très stricts.

La règle : le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit payer

Le bailleur n’est jamais obligé de renouveler un bail commercial. En revanche, s’il refuse, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce). Lorsque le départ entraîne la perte de la clientèle, cette indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce, à laquelle s’ajoutent les frais de déménagement et de réinstallation et les frais d’acquisition d’un fonds de même valeur. Si le fonds peut être transféré à proximité sans perte importante de clientèle, l’indemnité est calculée sur la valeur du droit au bail et les frais de déplacement.

Le bailleur ne peut échapper à cette indemnité qu’en justifiant d’un motif grave et légitime contre le locataire (article L. 145-17). S’il s’agit d’un manquement qui se poursuit, comme un défaut de paiement ou une activité non autorisée, il doit au préalable vous avoir mis en demeure d’y remédier dans le délai d’un mois. Tant que l’indemnité n’est pas payée, vous avez le droit de rester dans les lieux, aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation (article L. 145-28).

Un piège confirmé par la Cour de cassation : le délai de deux ans

Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60). Dans deux arrêts du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.578 et n° 24-18.382, publiés au Bulletin), la Cour de cassation a rappelé que ce délai court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque le bailleur a lui-même offert une indemnité d’éviction. Elle a précisé que la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend ce délai, pas plus qu’une expertise sollicitée par celui-ci. Le locataire qui laisse passer les deux ans sans assigner au fond perd à la fois son indemnité et son droit au maintien dans les lieux.

Ce que cela change pour vous

Une négociation amiable avec le bailleur, des échanges entre experts ou une promesse d’indemnité ne vous protègent pas. Si aucun accord écrit n’est signé, seule une assignation devant le tribunal judiciaire, délivrée dans les deux ans suivant la date d’effet du congé, préserve vos droits. Sachez également que le bailleur dispose d’un droit de repentir : dans les quinze jours suivant la décision fixant l’indemnité, il peut renoncer au congé et vous proposer le renouvellement, à condition que vous n’ayez pas déjà quitté les lieux, ni loué ou acheté un autre local pour vous réinstaller.

Les bons réflexes

D’abord, vérifiez la régularité du congé : il doit être délivré par commissaire de justice, au moins six mois à l’avance, et préciser ses motifs. Notez immédiatement sa date d’effet et le terme du délai de deux ans. Ensuite, faites évaluer votre fonds de commerce à partir de vos bilans des trois dernières années : l’indemnité se discute chiffres en main. Enfin, ne quittez pas les lieux avant d’avoir été payé ou d’avoir obtenu un accord écrit : votre maintien dans les lieux est votre meilleure garantie.

Pour aller plus loin

Bail commercial : votre bailleur refuse que vous payiez votre loyer chaque mois

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr