Clause résolutoire et loyers impayés : le locataire peut-il encore invoquer l’exception d’inexécution ?
Oui. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 rappelle qu’en matière de bail commercial, le juge ne peut pas constater automatiquement la résiliation du bail pour loyers impayés lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution. Même si le locataire n’a pas saisi le juge dans le délai d’un mois suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire, le juge doit vérifier si le non-paiement des loyers est justifié par un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
À retenir :
- Le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai d’un mois au locataire pour régulariser la dette locative ou saisir le juge.
- L’absence de paiement dans ce délai ne signifie pas nécessairement que la résiliation du bail est automatique.
- Le locataire peut invoquer une exception d’inexécution s’il estime que le bailleur n’a pas respecté ses obligations (défaut de délivrance, locaux impropres à leur destination, absence de travaux).
- Le juge doit examiner concrètement les manquements du bailleur avant de constater la résiliation du bail commercial.
- Cette jurisprudence rappelle que les obligations du bailleur et du locataire restent étroitement liées dans l’exécution du bail commercial.
Analyse de l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820
Un rappel salutaire des équilibres du bail commercial
En matière de bail commercial, la mise en œuvre d’une clause résolutoire constitue souvent l’arme principale du bailleur confronté à des loyers impayés. Le mécanisme est connu. Après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation ou saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.
Toutefois, un arrêt publié au Bulletin par la Cour de cassation, le 5 mars 2026 (3e civ., n° 24-15.820), rappelle avec force que la mise en œuvre de ce dispositif ne saurait conduire à évincer tout débat sur les obligations du bailleur.
La Haute juridiction affirme en effet que l’exception d’inexécution peut être invoquée par le locataire pour justifier le non-paiement des loyers, y compris lorsqu’il n’a pas saisi le juge dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.
Cette décision illustre la permanence d’un principe fondamental du droit des contrats : dans un contrat synallagmatique, les obligations des parties demeurent interdépendantes.
Le régime juridique de la clause résolutoire dans le bail commercial
Un mécanisme de résiliation de plein droit encadré par la loi
La clause résolutoire est une stipulation classique des baux commerciaux. Elle permet au bailleur de provoquer la résiliation du contrat lorsque certaines obligations essentielles du locataire ne sont pas exécutées, au premier rang desquelles figure le paiement du loyer.
Son régime est toutefois strictement encadré par les dispositions de [[l’article L.145-41 du code de commerce]].
Ce texte prévoit notamment que :
- toute clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;
- ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité ;
- le locataire peut saisir le juge afin d’obtenir des délais de paiement.
Dans la pratique, ce dispositif constitue un levier procédural puissant pour le bailleur. En l’absence de régularisation dans le délai imparti, la clause résolutoire est réputée acquise et le bailleur peut solliciter la constatation judiciaire de la résiliation du bail.
Toutefois, la mise en œuvre de ce mécanisme ne peut être appréhendée de manière purement mécanique.
L’interdépendance des obligations contractuelles
Le bail commercial demeure un contrat synallagmatique, au sein duquel les obligations du bailleur et celles du locataire sont étroitement corrélées.
Les obligations principales du bailleur sont fixées par [[l’article 1719 du code civil]], lequel impose notamment de :
- délivrer au preneur la chose louée ;
- entretenir celle-ci en état de servir à l’usage prévu ;
- assurer au locataire une jouissance paisible.
En contrepartie, le locataire doit s’acquitter du loyer aux termes convenus, conformément à [[l’article 1728 du code civil]].
Cet équilibre contractuel explique l’existence d’un mécanisme ancien et bien connu du droit des obligations : l’exception d’inexécution.
L’exception d’inexécution appliquée au bail commercial
Un principe fondamental du droit des contrats
L’exception d’inexécution permet à une partie de suspendre l’exécution de son obligation tant que l’autre partie n’exécute pas la sienne.
Ce mécanisme, aujourd’hui consacré par [[les articles 1219 et 1220 du code civil]], s’inscrit dans une logique d’équilibre contractuel. Il permet d’éviter qu’une partie soit contrainte d’exécuter ses obligations alors que son cocontractant manque aux siennes.
Appliqué au bail commercial, ce principe signifie que le locataire peut refuser de payer le loyer lorsque le bailleur manque gravement à ses obligations.
La jurisprudence a déjà admis cette possibilité, notamment lorsque les locaux deviennent impropres à l’usage auquel ils sont destinés.
La troisième chambre civile l’a d’ailleurs rappelé dans un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005) : le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sans être tenu d’adresser une mise en demeure préalable au bailleur lorsque celui-ci ne respecte pas son obligation de délivrance.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit clairement dans la continuité de cette jurisprudence.
Les faits à l’origine de la décision
Un commandement de payer visant la clause résolutoire
En l’espèce, une SCI bailleresse avait donné à bail commercial des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation.
Confrontée à des loyers impayés, elle avait délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le locataire n’ayant ni réglé la dette locative ni saisi le juge dans le délai d’un mois, la clause résolutoire avait été considérée comme acquise.
Le bailleur avait alors assigné le locataire afin d’obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail ;
- le paiement des loyers et indemnités d’occupation.
L’argumentation du locataire
Le locataire soutenait cependant que le non-paiement des loyers résultait directement des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
Plus précisément, il invoquait :
- l’absence de réalisation de travaux pourtant convenus ;
- la persistance de nombreux désordres dans les locaux ;
- l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.
Les juges du fond avaient d’ailleurs constaté l’existence de désordres imputables au bailleur rendant les locaux impropres à leur destination.
Malgré ce constat, la cour d’appel avait estimé que la clause résolutoire devait être considérée comme acquise.
Selon les juges du fond, l’exception d’inexécution ne pouvait plus être invoquée dès lors que le locataire n’avait ni payé les loyers ni saisi le juge dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.
La position de la Cour de cassation
L’obligation pour le juge d’examiner l’exception d’inexécution
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel.
Elle affirme que, lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, le juge doit impérativement en vérifier le bien-fondé.
Peu importe :
- que le locataire n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le délai légal ;
- que la clause résolutoire ait été formellement mise en œuvre.
Autrement dit, le juge ne peut pas se contenter de constater l’acquisition automatique de la clause résolutoire.
Il doit rechercher si le non-paiement des loyers ne trouve pas sa cause dans un manquement préalable du bailleur.
En l’espèce, la cour d’appel aurait dû examiner si les désordres constatés dans les locaux justifiaient l’invocation de l’exception d’inexécution.
En s’abstenant de procéder à cette analyse, les juges du fond ont privé leur décision de base légale.
La portée pratique de la décision
Une limite au caractère automatique de la clause résolutoire
Cette décision rappelle utilement que la clause résolutoire, bien qu’efficace, ne peut produire ses effets de manière purement automatique.
Le juge conserve un rôle essentiel d’appréciation.
Il lui appartient notamment de vérifier :
- la réalité des manquements reprochés au bailleur ;
- leur gravité ;
- leur incidence sur l’exploitation des locaux.
Cette analyse est d’autant plus importante que la résiliation du bail commercial peut avoir des conséquences économiques particulièrement lourdes pour le locataire.
Un moyen de défense substantiel pour le locataire
Pour les locataires commerciaux, cette décision confirme l’existence d’un moyen de défense particulièrement efficace.
Même lorsqu’un commandement de payer est resté infructueux, il demeure possible d’opposer une exception d’inexécution si le bailleur manque à ses obligations.
Concrètement, cette stratégie peut être envisagée lorsque :
- les locaux présentent des désordres structurels ;
- des travaux nécessaires n’ont pas été réalisés ;
- les locaux sont devenus impropres à l’activité prévue.
Toutefois, l’invocation de l’exception d’inexécution suppose de démontrer l’existence d’un manquement suffisamment grave du bailleur.
Un rappel de l’équilibre contractuel du bail commercial
Plus largement, cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à préserver l’équilibre contractuel du bail commercial.
Le contrat de bail repose sur une logique simple :
- le bailleur doit fournir un local conforme et exploitable ;
- le locataire doit payer le loyer.
Lorsque l’un de ces piliers fait défaut, l’équilibre contractuel est rompu.
La Cour de cassation rappelle ainsi qu’une clause résolutoire ne saurait neutraliser le contrôle judiciaire des obligations du bailleur.
Une décision dans la continuité de la jurisprudence récente
L’arrêt du 5 mars 2026 confirme une orientation jurisprudentielle déjà perceptible.
La troisième chambre civile tend en effet à rappeler régulièrement que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire lorsque ses propres manquements sont à l’origine des difficultés rencontrées par le locataire.
Cette approche contribue à renforcer la cohérence du droit des obligations, en réaffirmant le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de la défaillance d’autrui lorsqu’il est lui-même fautif.
Conclusion
L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la Cour de cassation constitue un rappel opportun des principes gouvernant le bail commercial.
Même en présence d’une clause résolutoire régulièrement mise en œuvre, le juge doit vérifier si le locataire est fondé à invoquer l’exception d’inexécution.
Cette solution rappelle que :
- la clause résolutoire n’exclut pas le contrôle judiciaire ;
- l’exception d’inexécution demeure un moyen de défense efficace pour le locataire ;
- les obligations du bailleur et du locataire restent indissociablement liées.
En définitive, la décision réaffirme une évidence juridique trop souvent oubliée dans la pratique contentieuse : la résiliation du bail commercial ne peut être prononcée sans examen préalable des obligations respectives des parties.
FAQ – Clause résolutoire et exception d’inexécution en bail commercial
Un locataire peut-il refuser de payer son loyer si le bailleur ne respecte pas ses obligations ?
Oui, dans certaines situations. Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution, un mécanisme issu du droit des contrats qui permet de suspendre l’exécution de son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas la sienne.
En matière de bail commercial, cela peut concerner par exemple :
- des locaux devenus impropres à l’activité prévue ;
- l’absence de travaux indispensables à l’exploitation ;
- un manquement à l’obligation de délivrance ou d’entretien.
Toutefois, cette suspension du paiement doit être justifiée par un manquement réel et suffisamment grave du bailleur. À défaut, le locataire s’expose à la résiliation du bail.
La clause résolutoire entraîne-t-elle automatiquement la résiliation du bail commercial ?
Non. Même si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre après un commandement de payer resté infructueux, le juge conserve un pouvoir d’appréciation.
Il doit notamment vérifier :
- la réalité de la dette locative ;
- les circonstances du non-paiement ;
- l’existence éventuelle de manquements du bailleur.
La jurisprudence récente rappelle que la résiliation ne peut pas être constatée mécaniquement, notamment lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas dans le délai d’un mois après le commandement de payer ?
En principe, la clause résolutoire peut produire effet si le locataire ne régularise pas la dette dans le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.
Cependant, le locataire conserve certains moyens de défense. Il peut notamment :
- demander au juge des délais de paiement ;
- contester la validité du commandement ;
- invoquer une exception d’inexécution si le bailleur a manqué à ses obligations.
Dans ce dernier cas, le juge doit examiner si le non-paiement des loyers est effectivement justifié.
Quels manquements du bailleur peuvent justifier une exception d’inexécution ?
L’exception d’inexécution peut être invoquée lorsque le bailleur ne respecte pas ses obligations essentielles prévues par l’article 1719 du code civil.
Il peut s’agir notamment :
- d’un défaut de délivrance conforme des locaux ;
- de l’absence de travaux nécessaires à l’usage prévu ;
- de désordres importants affectant les lieux ;
- d’une impossibilité d’exploiter l’activité prévue au bail.
Dans ces situations, le locataire peut soutenir que le bailleur n’a pas rempli ses obligations contractuelles, ce qui peut justifier la suspension du paiement des loyers.
Quel est le rôle du juge lorsqu’une exception d’inexécution est invoquée ?
Le juge doit procéder à une analyse concrète de la situation contractuelle.
Il doit notamment vérifier :
- si les manquements reprochés au bailleur sont établis ;
- s’ils sont imputables à celui-ci ;
- s’ils rendent les locaux impropres à leur destination ou perturbent leur exploitation.
Ce n’est qu’après cet examen que le juge peut décider :
- soit de constater la résiliation du bail ;
- soit d’écarter la clause résolutoire si le non-paiement des loyers est justifié par le comportement du bailleur.
LE BOUARD AVOCATS
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