Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente portant sur l’achat d’un bien immobilier

Le plus souvent, cet acte est rédigé par le Conseil du vendeur (Notaire, avocat, agent immobilier, etc.).

Or, l’existence et la portée de certaines clauses du compromis peut revêtir une grande importance pour l’acheteur.

C’est ce qui ressort d’un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 13 juillet 2022 (Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 2022, n°21-18.190).

 

Dans les faits, un compromis de vente avait été signé le 15 juillet 2015, entre un couple d’acquéreurs et une SCI, et ce, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt qui devait être réalisée avant le 15 septembre 2015.

La réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2015.

 

Le 31 juillet 2015, le bien vendu a fait l'objet d'une saisie pénale qui a été levée le 6 février 2020.

En parallèle, une procédure de liquidation judiciaire avait été prononcée à l'encontre de la SCI.

Le liquidateur de la SCI refusant de réitérer la vente, les acquéreurs l'ont assigné en exécution forcée de celle-ci.

Les juges d’appel n’ont pas fait droit à leur demande. Leur décision a été cassé par la Cour de cassation.

 

Ce qui est important de souligner dans cet arrêt aux faits inhabituels, c’est que la condition suspensive d’obtention du prêt était à « double détente » en prévoyant que :

  • les acquéreurs devaient justifier de l’obtention du prêt au plus tard le 15 septembre 2015, ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce ;
  • en cas de non-respect par l'acquéreur du délai prévu pour l'obtention du prêt, il appartenait au vendeur de lui adresser une mise en demeure d'avoir à justifier de cette obtention dans le délai d'une semaine, à peine de caducité de la promesse de vente.

Or, la SCI n’avait point adressé la dite mise en demeure aux acquéreurs.

A contrario, le liquidateur judiciaire de celle-ci, a adressé une sommation interpellative aux acquéreurs par lettre du 23 janvier 2019, de justifier de l’obtention du prêt dans le délai d’une semaine.

Les acquéreurs ont répondu à cette sommation, en indiquant que les fonds étaient disponibles et ont sollicité la réitération de la vente.

 

En conséquence, le fait que la clause suspensive prévoyait des démarches particulières à effectuer pour le vendeur en cas de non-respect par les acquéreurs du délai prévu pour l'obtention du prêt, ces derniers pourront probablement obtenir la vente définitive et ce, plus de 5 ans après la signature du compromis…

 

Notre Cabinet vous assiste et vous conseille aussi bien dans la rédaction de vos actes de vente (promesse unilatérale de vente, promesse unilatérale d’achat, compromis), que dans le cadre d’un projet d’achat d’un bien immobilier, en négociant notamment l’introduction de certaines clauses, dont l’objet est de pourvoir à la protection de vos intérêts.

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Lundi, 1er août 2022