Par un arrêt du 23 novembre 2023 (pourvoi n° 22-21.282), la Cour de cassation a rappelé qu'une non conformité contractuelle,d ans le cadre de la construction d'une maison, est un préjudice qui doit être réparé intégralement, la sanction étant laissée à la libre appréciation des juges.
En l'espèce, des acquéreurs concluent avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle.
Se plaignant de l'absence de levée de certaines réserves, les acquéreurs assignent le constructeur et lui réclament de leur verser des dommages et intérêts correspondant aux frais de démolition de l'immeuble et de reconstitution du terrain, au prix actualisé du contrat de construction
La cour d’appel de Toulouse rejette leur demande de démolition-reconstruction, par un arrêt du 16 mai 2022.
Les acquéreurs forment un pourvoi en cassation, rappelant que le constructeur avait l'obligation de se conformer aux plans du permis de construire, et donc de réaliser le plancher de la maison au niveau du sol naturel, peu important toute autre considération.
La Cour de cassation annule l'arrêt, au motif que lorsqu’une des deux parties à un contrat ne respecte pas son engagement, ledit contrat n’est pas résolu de plein droit. Dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a deux choix :
- forcer l’autre à s'exécuter dans la limite du possible
- demander la résolution avec dommages et intérêts.
Dans la présente affaire, les juges toulousains avait constaté la non-conformité de la construction aux stipulations contractuelles, si bien qu'ils auraient dû soit condamner le constructeur à l’exécution forcée, soit le condamner à indemniser les acquéreurs.
On retiendra donc que toute inexécution contractuelle dans le cadre de la construction d'une maison peut conduire à exiger la démolition de l'ouvrage si cela est possible.
Les juges toulousains auraient dû mieux apprécier la faute commise par le constructeur et le condamner en conséquence. Ils auraient pu condamner le constructeur soit à reprendre l'ouvrage en intégralité (si cette sanction n'était pas disproportionnée), soit à indemniser les acquéreurs en leur versant de l'argent.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
Tél. : 0689490792
Mail : gregory.rouland@outlook.fr
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