Aprés avoir obtenu la possibilité de préempter par la loi du 8 août 1962, la SAFER peut, depuis la loi du 9 juillet 1999, se "substituer" un tiers acquéreur dans le bénéfice d'une promesse, soit synallagmatique, soit unilatérale de vente d'un bien rural, dispositif codifié au II 2° de l'article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime.
En pratique, il s'agira d'une promesse unilatérale de vente.
Ainsi, la SAFER peut proposer à un propriétaire de lui consentir une promesse de vente, dans le cadre de laquelle il est prévu qu'elle pourra se "substituer" une ou plusieurs personnes.
Munie d'une telle promesse et après avoir procédé à l'appel à candidatures, la SAFER demande aux prétendants de signer, à son profit, une promesse unilatérale d'achat .... là encore avec faculté de se "substituer" un tiers (en l'espèce le propriétaire-vendeur).
Une fois que la procédure de départage des candidats est achevée (après avis donné par le Comité Technique Départemental et décision prise par l'organe décisionnaire), la SAFER lève l'option attachée à la promesse unilatérale de vente, ce qui entraîne la formation de la vente au profit de la SAFER. Elle fait jouer également la clause de substitution au profit de l'attributaire retenu, de sorte que ce dernier devient le bénéficiaire de la promesse de vente.
La SAFER active, ensuite, la clause de substitution insérée dans la promesse d'achat (ou les promesses d'achat) signée(s) par le ou les candidats retenus (les attributaires).
C'est ainsi que l'acte notarié de vente est passé uniquement entre le propriétaire-vendeur et l'attributaire retenu (ou les attributaires retenus le cas échéant).
La SAFER intervient à l'acte uniquement pour faire constater sa prestation et percevoir sa commission d'intermédiation.
On voit les avantages d'une telle opération : le bien ne transite pas dans le patrimoine de la SAFER, ce qui la dispense de financer l'achat du bien et lui évite d'immobiliser des capitaux importants; un seul acte notarié est passé (au lieu de deux en cas de préemption ou d'achat amiable, puis rétrocession).
De son côté, le propriétaire qui souhaite céder son bien n'a plus le spectre de la préemption de la SAFER, préemption que cette dernière pourrait exercer s'il décidait de vendre son bien sans son entremise.
Ceci étant, la SAFER reste tenue de respecter la procédure d'attribution, à savoir :
- appel à candidatures (affichage en mairie, site Internet des préfectures, et, dans certains cas, publication dans un journal départemental et sur le site Internet de la SAFER),
- information des maires des communes concernées,
- réception des candidatures,
- soumission de ces candidatures au Comité technique départemental, lequel rend ensuite un avis,
- information des deux Commissaires du gouvernement (Agriculture et Finances),
- décision prise par le Conseil d'Administration de la SAFER (ou la personne déléguée).
La substitution doit intervenir dans un certain délai à compter du jour où ladite promesse a acquis date certaine (enregistrement de la promesse ou constatation dans un acte authentique) et, au plus tard, au jour de l’acte authentique réalisant ou constatant la vente. (*) Ce délai a été porté à 10 mois par la loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 69.
Si la SAFER constate qu'elle ne pourra pas respecter ce délai, elle dispose, bien entendu, de la faculté de lever l'option de la promesse de vente et d'acquérir le fonds directement (pour le rétrocéder ensuite).
En tant que prestataire de services et en sa qualité de vendeur professionnel, la SAFER est tenue à la garantie d'éviction à l'égard de l'acquéreur (Pour un exemple : Cass. 3° civ. 6 mai 2009, n° 07-21.242).