L’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peut être condamné in solidum au paiement avec lui.

Cet arrêt est l’illustration de l’application de l’article 595 du code civil au statut des baux commerciaux.

La haute juridiction casse un arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui a décidé de condamner la nue-propriétaire in solidum, avec l’usufruitière, à supporter l’indemnité d’éviction due au locataire.

La nue-propriétaire s’était associée au congé délivré par l’usufruitière, comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pour motif grave et légitime, lequel n’avait pas été retenu par la cour.

La cour d’appel a retenu que « la nue-propriétaire et l’usufruitière, laquelle a la qualité de bailleur, ayant ensemble fait délivrer un refus de renouvellement, sont toutes deux redevables de l’indemnité d’éviction, dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier ».

Or, cette affirmation est écartée par la Cour de cassation : « En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3ème civ., 24 mars 1999, n° 97-16856, Bull. civ. III, n° 78) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit ».

 En revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3ème civ., 29 janv. 1974, n° 72-13968, Bull. civ. III, n° 48) ;

Ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ».

Il importait donc peu que la nue-propriétaire soit associée à la délivrance du congé avec refus de renouvellement. Elle ne pouvait pas être tenue.

En cas de doute n’hésitez pas à faire appel au cabinet HSA 

Virginie Heber-Suffrin Avocate à la Cour  

Ce post est réalisé à la date du 8 janvier 2020, eu égard aux dispositions légales et à la jurisprudence en vigueur à cette date. L’internaute est informé que les dispositions légales et la jurisprudence évoluent constamment.