Publié le 09/01/2024

La promesse de vente excluait que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation demeure acquise au promettant si la non-réalisation lui était imputable

Article juridique - Droit immobilier

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 22-21.355
ECLI:FR:CCASS:2023:C300844
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 22 avril 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2023

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 844 F-D

Pourvoi n° S 22-21.355

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

1°/ la société Pasquier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], représentée par son mandataire ad hoc M. [T] [P] [B], domiciliée [Adresse 5],

2°/ la société CB 26, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° S 22-21.355 contre l'arrêt rendu le 22 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [C] [W], domicilié [Adresse 1],

2°/ à Mme [R] [W], domiciliée [Adresse 6], assistée de son curateur, l'UDAF de Charente Maritime,

3°/ à l'Union départementale des associations familiales (UDAF) de Charente Maritime, dont le siège est [Adresse 4], prise en sa qualité de curateur de Mme [R] [W],

4°/ à M. [U] [W], domicilié [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 avril 2022) et les productions, par acte du 11 octobre 2018, [X] [W] a consenti à la société Pasquier une promesse unilatérale de vente portant sur des immeubles au prix principal de 650 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 30 novembre 2018 et avec faculté de substitution.

2. La promesse devait être réitérée le 15 décembre 2018 au plus tard, et stipulait qu'elle serait réalisée, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée par le virement, entre les mains du notaire, d'une somme correspondant au prix de vente et à la provision sur les frais d'acte de vente, soit par la manifestation, par le bénéficiaire, de sa volonté de réitérer la vente, celle-ci devant être faite par exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente, cette levée d'option devant être accompagnée du versement, entre les mains du notaire, de l'intégralité de l'apport personnel du bénéficiaire visé à l'acte, et d'une copie des offres de prêt émises et acceptées conformément à la loi.

3. Le 22 novembre 2018, la société Pasquier a informé le notaire de sa volonté de lever l'option d'achat et de renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

4. Par un acte du 4 décembre 2018, la société CB 26 s'est substituée à la société Pasquier et s'est engagée à verser le prix de vente ainsi que les frais d'acte huit jours avant la date de réitération de la vente par acte authentique.

5. [X] [W] est décédé le 23 décembre 2018, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] (les consorts [W]).

6. La vente n'ayant pas été réitérée, les sociétés Pasquier et CB 26 (les bénéficiaires) ont assigné les consorts [W] aux fins d'exécution forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts, ces derniers ayant demandé, à titre reconventionnel, paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente du bien objet de la promesse du 11 octobre 2018, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations des juges que l'obligation de versement concomitante à la levée d'option portait sur l'apport personnel de l'acquéreur en cas de souscription d'un prêt destiné à financer son acquisition ; que dès lors qu'il a été constaté que les SCI Pasquier et CB 26 ont renoncé à la condition suspensive tenant dans la souscription d'un prêt, et qu'elles apportaient donc l'intégralité des sommes dues en paiement du prix de vente, il était exclu de leur imposer de verser l'intégralité de ce prix le même jour que leur levée d'option ; qu'en s'appuyant néanmoins sur cette stipulation de la promesse de vente pour retenir que, bien qu'ayant renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la SCI Pasquier n'avait pas régulièrement levé son option d'achat faute pour elle d'avoir simultanément versé l'intégralité du prix de vente entre les mains du notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1103 du code civil :

8. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

9. Pour rejeter la demande des bénéficiaires tendant à voir constater la perfection de la vente, l'arrêt retient que ces derniers n'ont pas accompagné l'acte de levée de l'option du paiement de leur apport personnel, de sorte que ladite option n'a pas été levée selon les règles prescrites.

10. En statuant ainsi, alors que la promesse de vente stipulait que sa réalisation était conditionnée, soit à la réitération par acte authentique accompagnée du paiement du prix de vente et des frais, soit à une manifestation expresse de volonté accompagnée du paiement d'un apport personnel et de la copie d'une offre de prêt, et après avoir constaté que les bénéficiaires avaient renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt et s'étaient engagés à payer le prix de vente et les frais d'acte avant la date de réitération par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

11. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer aux consorts [W] une somme de 65 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, alors « que les promettants qui ont empêché la réitération de la vente en la forme authentique ne peuvent prétendre au paiement d'une indemnité d'immobilisation dont ils ont eux-mêmes provoqué la condition d'application ; qu'à cet égard, l'acte de promesse du 22 novembre 2018 stipulait en même sens que l'indemnité d'immobilisation ne serait pas acquise au promettant si la non-réalisation était imputable au promettant ; qu'en retenant néanmoins que l'irrégularité affectant la levée d'option impliquait d'allouer aux promettants le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse, quand il était constant que ces derniers s'opposaient à la volonté des SCI Pasquier et CB 26 de conclure la vente, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1104 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil :

12. Aux termes du premier de ces textes, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon le second, ils doivent être exécutés de bonne foi.

13. Pour condamner les bénéficiaires à payer aux consorts [W] une somme au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, faute de réalisation de la vente, et en l'absence de contestation quant à la réalisation des conditions suspensives, cette somme était due aux consorts [W] en contrepartie de l'immobilisation du bien au profit des bénéficiaires et de l'option d'achat dont elles bénéficiaient.

14. En statuant ainsi, alors que la promesse de vente excluait que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation demeure acquise au promettant si la non-réalisation lui était imputable, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

15. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt rejetant la demande principale en réalisation de la vente des biens objets de la promesse de vente du 11 octobre 2018 et condamnant les sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26 à payer aux consorts [W] une somme de 65 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation entraîne la cassation des chefs de dispositif rejetant leur demande de dommages-intérêts, les condamnant aux dépens et au paiement, au profit des consorts [W], d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W], l'arrêt rendu le 22 avril 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] à payer aux sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26 la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300844