Publié le 15/01/2024

Vente immobilière - Devoir d'efficacité et de vigilance du notaire

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 1

N° de pourvoi : 22-20.089
ECLI:FR:CCASS:2023:C100595
Non publié au bulletin
Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 08 novembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 16 juin 2022

Président

Mme Champalaune (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Cabinet François Pinet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 8 novembre 2023

Cassation partielle

Mme CHAMPALAUNE, président

Arrêt n° 595 F-D

Pourvoi n° R 22-20.089

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 NOVEMBRE 2023

La société Lou Mazet, société civile immobilière, dont le siège est Lot Lou Mazet [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 22-20.089 contre l'arrêt rendu le 16 juin 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [K] [F], domicilié [Adresse 1],

2°/ à la société [L] -[F], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de la société Lou Mazet, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [F] et de la société [L] -[F], après débats en l'audience publique du 19 septembre 2023 où étaient présents Mme Champalaune, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Guihal, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 16 juin 2022), par acte du 3 janvier 2006 reçu par M. [F] (le notaire), notaire associé de la SCP [L]-[F] (la société notariale), la SCI Lou Mazet, dont le gérant est M. [Z], a vendu un bien immobilier à Mme [T], à un prix versé sur le compte de la SCI Lagrange, dont la gérante est Mme [C].

2. A la suite de la plainte déposée le 4 avril 2006 par M. [Z] contre Mme [C] pour avoir établi et usé, d'une part, d'un faux procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de la SCI qui lui donnait pouvoir pour vendre le bien immobilier, d'autre part, un document au terme duquel M. [Z] donnait ordre au notaire de verser le prix de vente à la SCI Lagrange, un tribunal a condamné Mme [C] pour faux et usage de faux en écriture.

3. La SCI Lou Mazet a assigné le notaire et la société notariale en responsabilité et indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La SCI Lou Mazet fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts, alors « que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage subi par l'effet de la faute d'un professionnel du droit, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; qu'après avoir relevé que le notaire, sur la base de documents manifestement faux et sans avoir procédé aux vérifications élémentaires qui s'imposaient avait, d'une part, instrumenter une vente en l'absence de consentement du vendeur, la SCI Lou Mazet, d'autre part, versé le prix de vente à une autre société, l'arrêt retient que la SCI Lou Mazet ne rapporte pas la preuve de la réalité et du caractère certain du préjudice dont elle demandait réparation, ni du lien de causalité avec la faute commise par le notaire, à défaut de justification de tentative de recouvrement ou de demande de restitution du prix versé à l'autre société ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ».

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil :

5. Il résulte de ce texte que la responsabilité d'un professionnel du droit ne présente pas de caractère subsidiaire et qu'est certain le dommage subi par l'effet de sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.

6. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCI Lou Mazet, après avoir retenu la faute du notaire, l'arrêt retient qu'elle ne justifie d'aucune action en annulation de la vente ou en remboursement du prix contre la SCI Lagrange dont il n'est pas justifié de l'insolvabilité.

7. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit que M. [F] a commis une faute lors de l'établissement de l'acte du 3 janvier 2006, l'arrêt rendu le 16 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. [F] et la SCP [L]-[F] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [F] et la SCP [L]-[F] et les condamne à payer à la SCI Lou Mazet la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C100595