Publié le 19/06/2024

Caducité de la promesse de vente

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-11.680
ECLI:FR:CCASS:2024:C300286
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 06 juin 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 08 décembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Boucard-Maman, SCP Marlange et de La Burgade

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 6 juin 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 286 F-D

Pourvoi n° W 23-11.680

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUIN 2024

1°/ M. [H] [W], domicilié [Adresse 3],

2°/ M. [O] [X], domicilié [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° W 23-11.680 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à la société JBAL, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Le Royal, défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de MM. [W] et M. [X], de la SCP Boucard- Maman, avocat de la société JBAL, après débats en l'audience publique du 23 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 décembre 2022) et les productions, par acte du 7 décembre 2012, la société Le Royal (le vendeur), aux droits de laquelle intervient désormais la société JBAL, a conclu avec MM. [W] et [X] (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble à usage de cinéma, au prix de 2 800 000 euros, cet acte stipulant plusieurs conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours.

2. La réitération de la vente sous forme authentique devait intervenir avant le 31 décembre 2013.

3. Cinq avenants à cette promesse se sont succédé, le dernier, du 7 août 2017, ayant reporté au 31 mars 2018 la date de réitération de la vente.

4. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 février 2019, le vendeur a mis en demeure les acquéreurs de réitérer la vente dans les quinze jours de sa réception.

5. Les acquéreurs ont assigné le vendeur aux fins notamment de voir juger que la promesse de vente n'était pas caduque et, à titre subsidiaire, pour obtenir paiement de diverses indemnités.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors :

« 1° / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés des premiers juges, la cour d'appel a constaté que la promesse synallagmatique de vente du 7 décembre 2012 précisait que la date de signature de l'acte authentique de vente stipulée « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire » et que cette stipulation n'a nullement été modifiée par les avenants successifs ; que dès lors, en affirmant, pour juger que la promesse de vente était caduque, que « l'avenant du 7 août 2017, comme les précédents avenants, stipulait de façon extrêmement claire un terme maximal pour la réitération de l'acte, la régularisation de ce dernier en la forme authentique au plus tard le 31 mars 2018 étant un élément constitutif du consentement des parties », cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la promesse de vente prévoyait expressément que cette date était constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à exécuter la vente, de sorte que la régularisation d'un acte authentique de vente au plus tard le 31 mars 2018 n'était pas un élément constitutif du consentement des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ qu'en affirmant pour rejeter les demandes de MM. [W] et [X], qu'« aucun élément au dossier ne permet d'établir que la société Le Royal aurait renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis résultant de la défaillance de la condition suspensive », sans répondre aux conclusions de MM. [W] et [X] qui faisaient valoir que la commune intention des parties de réaliser la vente au-delà de la date stipulée dans l'avenant du 7 août 2017 et de la mise en demeure du 18 février 2019 résultait du comportement de Mme [G], représentant la société Le Royal, qui, postérieurement à la mise en demeure du 18 février 2019, avait permis à M. [W] d'intervenir à plusieurs reprises pour préserver le bien vendu de dégradations résultant de son envahissement par des squatteurs ou des manifestants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel, qui a relevé que la promesse de vente avait fait l'objet de plusieurs avenants, dont le dernier du 7 août 2017 prévoyait que l'acte devait être régularisé au plus tard dans le délai de trente jours suivant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sans que ce délai puisse excéder le 31 mars 2018, a constaté que les conditions suspensives n'avaient pas été levées avant cette date et qu'aucune nouvelle prorogation n'était ensuite intervenue, alors même que le vendeur avait toujours, depuis l'origine, formalisé son accord à un report du délai par l'établissement d'avenants.

8. Elle a encore retenu que les brèves réponses du vendeur aux courriers électroniques de l'un des acquéreurs plusieurs mois après la date prévue ne pouvaient caractériser à elles-seules la volonté du premier de renoncer à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, d'autant moins qu'il avait clairement informé les acquéreurs d'une autre proposition d'achat sans condition suspensive.

9. Elle en a souverainement déduit, sans violer la convention des parties ni être tenue de suivre les acquéreurs dans le détail de leur argumentation et répondant aux conclusions prétendument délaissées, qu'en l'absence de démonstration d'un nouveau report ou d'une renonciation expresse du vendeur à s'en prévaloir, la condition suspensive avait bien défailli à l'expiration du délai fixé au 31 mars 2018, de sorte que la caducité de la promesse était acquise.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. [W] et [X] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [W] et [X] et les condamne à payer à la société JBAL la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300286