Même lorsque des travaux en copropriété démangent et que l’assemblée tarde à donner son accord pour les réaliser, il faut savoir ronger son frein.

C’est l’expérience douloureuse qu’a vécu un copropriétaire, dont le locataire exerçait une activité de restauration dans un immeuble en copropriété.

Sans attendre l’autorisation de l’assemblée générale, ce dernier a engagé des travaux de remplacement du conduit d’évacuation des fumées, nécessaires pour l’exploitation commerciale de son locataire.

Malheureux ! Sur demande du syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation a confirmé l’ordonnance de référé qui a ordonné l’arrêt immédiat des travaux et condamné les propriétaires à la remise en état des lieux sous astreinte.

Nous profitons de cet arrêt pour apporter quelques précisions sur les conditions d’intervention du juge des référés dans le cas de travaux réalisés sans autorisation des copropriétaires.

Nombreux sont les avantages d’une action devant ce juge : la rapidité de la décision par rapport à une action au fond, caractère exécutoire de la décision par provision, coût souvent moindre…

Pour qu’une telle action soit envisageable, il faut toutefois justifier d’un « trouble manifestement illicite », souvent difficile à caractériser.

En l’occurrence, les magistrats ont relevé que le simple fait d’avoir réalisé des travaux sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, conformément à la jurisprudence applicable (3e civ. Cour de cassation, 17 janvier 1996).

Mais la précision tient surtout au fait que la sanction a été prononcée alors que ces travaux étaient nécessaires à l’activité de restauration.

Effectivement, le conflit invoqué par le bailleur avec son locataire sur le respect de l’obligation de délivrance n’a pas été pris en compte par la juridiction, et s’est révélé indifférent à la caractérisation du trouble.

La solution est sévère, surtout en ce que le copropriétaire a été condamné à la remise en état sous astreinte. Elle a cependant le mérite de protéger les intérêts des autres copropriétaires, lesquels n’ont pu ni se prononcer sur les travaux envisagés, ni en définir les caractéristiques.  

 

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 février 2018, n°16-17759