L’acte de notoriété acquisitive établi par un notaire ne fait l’objet d’aucun texte législatif précis qui permettrait de déterminer son régime. Les notaires le voient avec réticence, mais la pratique de ces certificats est désormais devenue habituelle.

De quoi s’agit-il ?

L’acte de notoriété acquisitive est un document qui est établi par un notaire, pour faire la preuve d’une possession utile permettant d’invoquer l’acquisition d’un bien immobilier par usucapion.

Quelle est sa portée ?

La force d’un tel acte reste limitée, puisqu’il ne vaut que jusqu’à la preuve contraire qui peut être apportée par toute personne qui considérerait qu’il n’est pas sincère ou n’est pas conforme à la réalité.

A-t-il été consacré par la jurisprudence ?

Sa validité a été reconnue par la Cour de cassation, notamment par un arrêt rendu le 22 janvier 2014 numéro 12-26601.

Peut-il servir à l’occasion d’une action en justice ?

Une fois que l’acte de notoriété acquisitive a été établi, il peut être envisagé de saisir le tribunal de Grande instance pour faire juger de l’acquisition par usucapion. Il sera alors un élément de preuve, parmi d’autres, de la possession.

D’autre part, le certificat peut être considéré comme consolidé au bout d’une nouvelle période de 30 ans, après sa publication au service de la publicité foncière, qui est possible, mais non obligatoire, sans contestation et alors que la possession se sera poursuivie, de la part du requérant mentionné à l’acte de notoriété acquisitive ou de la part de toute personne qui lui succéderait dans la propriété du bien, et donc la possession de celui-ci.

Peut-il engager la responsabilité du notaire s’il est erroné ?

S’agissant de la responsabilité du notaire, dans l’établissement de cet acte, la Cour de Cassation considère qu’elle n’est pas engagée si un acte de notoriété acquisitive se révèle ultérieurement erroné, sauf si le notaire disposait d’éléments de nature à le faire douter de la véracité des annonciations dont il lui est demandé de faire état dans le certificat, et il n’est pas obligé de rechercher les origines de propriété du bien en cause qui ne sont pas susceptibles de contredire la possession qui a été attestée (arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 2014 évoqué supra).

Une bonne description de cet acte et de sa portée a été faite à l’occasion d’une question qui avait été posée en 2013, par un parlementaire, au garde des sceaux, ministre de la Justice.
Le ministre avait rappelé que l’acte de notoriété acquisitive est utilisé en matière immobilière pour faire la preuve d’une possession utile permettant d’invoquer l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier par prescription acquisitive, et il avait exposé que cet acte de notoriété acquisitive contient les éléments matériels révélant l’existence d’une possession continue, paisible, publique, d’un équivoque et à titre de propriétaire, c’est-à-dire utile pour prescrire.

Il relevait également que ce document recueillait les déclarations concordantes de témoin et regroupait le cas échéant tout document susceptible de les corroborer.

Il rappelait que cet acte constitue un simple mode de preuve, l’acquisition de la propriété immobilière par prescription étant un effet de la loi, et il rappelait que la jurisprudence considère que l’acte de notoriété acquisitive ne fait foi des faits qu’il rapporte que jusqu’à la preuve du contraire.

L’acte de notoriété acquisitive est donc un instrument méconnu de démonstration de la possession, qui revêt une utilité non négligeable pour prétendre à bénéficier de l’usucapion.

Christophe BUFFET
Avocat titulaire d’un certificat de spécialisation en Droit public et Droit immobilier
Avocat à Angers