La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre une décision confirmant qu'une importante perte d'ensoleillement causée par une construction nouvelle sur une parcelle voisine constitue un trouble anormal du voisinage et qu'à ce titre, la démolition de l'immeuble à l'origine du trouble peut être ordonnée alors même que cette construction a été autorisée par le Maire et respecte les règles d'urbanisme locales.

Dans cette décision, la propriétaire d'un terrain sur lequel est implantée sa maison d'habitation a fait construire un second bâtiment en limite de propriété arrière de son terrain.

Sa voisine arrière, souffrant d'une perte importante d'ensoleillement et de luminosité saisit les juridictions judiciaires d'une demande en démolition de cet immeuble, celui-ci étant à l'origine, selon elle, d'un trouble anormal du voisinage de nature à avoir, outre la perte d'ensoleillement, un impact significatif sur la valeur de son bien.

Selon la théorie du trouble anormal du voisinage, tous les propriétaires et locataires, peuvent saisir le juge dès lors que leur voisin (propriétaire, locataire, ou même de manière ponctuelle, constructeur réalisant des travaux) est à l'origine d'un trouble "excédant les inconvénients normaux du voisinage". Ce trouble peut être sonore, visuel, olfactif, ou encore esthétique. De même, le risque d'un dommage futur peut également caractériser un trouble anormal (tel sera le cas, par exemple, d'un risque d'incendie).

En général, un trouble jugé anormal débouchera sur une indemnisation de la victime de ce trouble par son auteur mais rien n'interdit aux juges, selon le trouble à faire cesser, d'exiger la démolition d'une construction comme vient de le confirmer la Cour de cassation.

Soulignons par ailleurs que comme dans cette espèce, le respect des règles d'urbanisme locales n'exclut aucunement qu'un trouble du voisinage soit jugé anormal dès lors que toute construction, même réalisée conformément à un permis de construire et aux règles d'urbanisme, est toujours édifiée sous réserve des droits des tiers.

Il convient donc que les maîtres d'ouvrage et maîtres d’œuvre soient particulièrement vigilants lors de la conception de leur projet immobilier eu égard aux potentiels troubles causés par ce projet dans son environnement, le respect des règles d'urbanisme n'étant pas systématiquement suffisant pour éviter la caractérisation d'un trouble anormal et donc, parfois, une condamnation à la démolition du bâtiment.

Cour de cassation, civ. 3ème, 7 décembre 2017, n°16-13309