Afin de déterminer si un immeuble de logement doit être considéré comme un immeuble de grande hauteur (IGH) et donc se voir appliquer des règles restrictives supplémentaires, la hauteur de cet immeuble doit se mesurer entre le niveau du sol le plus haut utilisable et le plancher bas du dernier niveau, que ce dernier étage soit ou non occupé par un appartement en duplex.

Cela peut paraître de prime abord évident mais cela ne l'était pas au regard des dispositions de l'article 3 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation fixant les règles de droit commun de protection de ces bâtiments contre l'incendie.

Dans cette espèce, le maire de Bordeaux délivre en juin 2015 un permis de construire portant sur un immeuble de 19 étages pour 90 logements étudiants et d'une hauteur totale de 61 mètres. A cela il convient de préciser que deux appartements en duplex occupent les 18ème et 19ème étages.

Alors que l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation considère qu'un immeuble à usage de logement de plus de 50 mètres de hauteur constitue un immeuble de grande hauteur, la demande est présentée et le permis délivré au titre d'un immeuble non IGH. Le pétitionnaire et le maire avaient ainsi considéré que la hauteur devait se calculer du sol jusqu'au seul niveau bas des duplex, de telle sorte que le projet autorisé avait vu sa hauteur calculée jusqu’au seul avant dernier niveau, excluant de fait, l’étage des appartements en duplex.

Ce permis est contesté par deux voisins immédiats et le tribunal administratif annule le permis de construire au motif que cette construction constituait bien un immeuble de grande hauteur au sens de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation et que, par suite, tant les dispositions des articles R. 122-1 et suivants de ce code que l'article R. 431-29 du code de l'urbanisme lui étaient applicables.

Le Conseil apporte une précision véritablement utile dans cette décision en y tranchant la question de l’articulation entre les deux séries de règles (droit commun et IGH).

Ainsi, aux termes de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation : " Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : / - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation (...) ".

L'arrêté du 31 janvier 1986 en son article 3 alors applicable lors de la délivrance du permis litigieux précisait que la hauteur se calculait jusqu'au "plancher bas du logement le plus haut". Cet arrêté a été modifié par un arrêté du 19 juin 2015, en principe non applicable au permis contesté, et précisant que pour "le classement des bâtiments, seul le niveau bas des duplex ou des triplex des logements situés à l'étage le plus élevé est pris en compte si ces logements disposent d'une pièce principale et d'une porte palière en partie basse et que les planchers des différents niveaux constituant ces logements répondent aux caractéristiques de l'article 6."

En principe, eu égard à ces dispositions, il ne conviendrait donc effectivement pas de prendre en compte l'étage des logements en duplex situés au dernier niveau des immeubles lors du calcul de sa hauteur pour déterminer s'ils sont catégorisés IGH.

Mais le Conseil d'Etat, outre qu'il écarte l'idée que cette précision apportée le 19 juin 2015 puisse s'appliquer au permis litigieux délivré le 16 juin 2015, apparaît également remettre en cause l'application de cette modalité de calcul pour les permis ultérieurs au 19 juin 2015. Il considère en effet que "Ces dispositions doivent être comprises comme visant le dernier niveau de l'immeuble quand bien même celui-ci correspond à la partie supérieure d'un duplex ou d'un triplex, sans qu'y fasse obstacle le parti que les auteurs de l'arrêté du 31 janvier 1986 précité ont cru pouvoir retenir en se référant, à son article 1er, au " plancher bas du logement le plus haut ", et en précisant, au 5° de son article 3, le régime des duplex et triplex, au demeurant par des dispositions postérieures au permis de construire en litige."

Ainsi, les promoteurs ne pourront concevoir aucun aménagement particulier des derniers étages des immeubles d'habitation afin de contourner légalement les règles relatives aux IGH.

Conseil d'État, 1ère - 6ème chambres réunies, 6 décembre 2017, n° 405839