Le mandat de votre syndic a pris fin et celui-ci a tout de même convoqué l'assemblée générale des copropriétaires. 

Vous vous interrogez donc sur la régularité d'une telle convocation et sur vos possibilités pour régulariser la situation. 

Il est constant qu’il appartient au syndic de procéder à la convocation de l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat (Cass. 3e civ., 26 mai 2004, n° 02-21.361 ; Cass. 3e civ., 12 septembre 2006, n° 05-15.987).

Son mandat doit donc être en cours à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 95-15.915).

Si la convocation est délivrée par un syndic dont les pouvoirs sont expirés, l’assemblée est annulable.

La nullité de l’assemblée doit être demandée dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal (Civ 3e, 16 décembre 2014, n°13-23259).

Un copropriétaire est fondé à demander la nullité de l’assemblée, même s’il n’a pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par le même syndic dont le mandat était nul (Cass 3 e civ., 14 septembre 2017, n°16-17971).

En revanche, la convocation est régulière si le mandat du syndic, expiré au jour de la tenue de l’assemblée générale était toujours en cours lorsqu’il a délivré la convocation (Cass 3e civ. 19 octobre 2017, n°16-24646).

Il convient toutefois d’étudier les mesures mises en œuvre par le gouvernement face à l’épidémie de COVID 19 afin de savoir si le syndic ne bénéficiait pas d’un délai supplémentaire.

L’article 22 de l’ordonnance 2020-304 dispose que : « Par dérogation aux dispositions de l'article 1102 et du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d'effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire mentionné à l'article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020 ».

La date de cessation de l’état d’urgence a dans un premier temps été fixée au 24 mai 2020.

Puis l’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020 est venue modifier cela de sorte que si le contrat de syndic expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, celui-ci va pouvoir bénéficier d’un délai supplémentaire jusqu’au 31 janvier 2021 pour convoquer une assemblée générale.

Que faire si le syndic a tout de même convoqué une assemblée générale alors que son mandat avait pris fin au moment de l'envoi de la convocation ?  

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Il résulte de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 que « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.».

En application de cet article, tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale lorsque le syndicat est dépourvu de syndic pour une autre cause qu'un défaut de nomination par l'assemblée générale convoquée à cet effet : en cas de démission du syndic, de révocation en cours de mandat, de décès, d'expiration du mandat du syndic sans que l'assemblée générale ait été convoquée pour désigner un successeur.

L’article 8 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret ».

Il résulte de ces dispositions que le syndic peut être convoqué par le Président du Conseil syndical ou par tout copropriétaire et, à défaut, par un administrateur provisoire désigné par le Président du Tribunal judiciaire. 

Néanmoins, il convient d’être extrêmement vigilent si vous entendez convoquer une assemblée générale, en votre qualité de copropriétaire, car il existe de nombreuses règles régissant ces convocations, tant sur la forme que sur le fond.

Afin d'éviter tout risque de nullité de l'assemblée générale, il peut être utile de faire appel à un avocat compétent en droit immobilier.