La Société Civile Immobilière (dite SCI) est très en vogue depuis plusieurs années.

Perçue comme la panacée en matière de fiscalité, bon nombre d’entre nous l’a déjà adoptée.

Quels sont les avantages réels de la SCI ? la SCI comme solution miracle : leurre ou réalité ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société dont l’objet est purement civil à la différence des sociétés commerciales, ce qui implique qu’une SCI ne peut avoir un objet commercial.

La SCI est soumise aux dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil, lesquels traitent de la gérance, des rapports entre associés, et avec les tiers, de la prise de décisions et du retrait d’un associé.

La SCI est une forme de société qui s’adresse en particulier aux personnes physiques ou morales, qui souhaitent se constituer ou gérer un patrimoine immobilier, déjà existant dans le second cas.

Par rapport aux limites et contraintes de l’indivision, la SCI est attractive sur le plan de sa gestion mais aussi et surtout sur le plan fiscal afin d’organiser la succession d’un patrimoine immobilier.

Afin de pouvoir pleinement profiter de la souplesse et de la flexibilité du fonctionnement de la SCI, il faut cependant en amont bien prévoir la rédaction des statuts, étape obligatoire et primordiale à la création de la SCI.

Pour cela, le cabinet DARMIGNY Avocat propose de vous aider en élaborant les statuts de la SCI que vous envisagez de créer.

La rédaction des statuts : l’étape primordiale

Il ne suffit pas de rédiger des statuts, il faut impérativement BIEN rédiger ces statuts, en confier la tâche à un professionnel qui y consacrera le temps nécessaire pour faire du sur-mesure et ne passer à côté de rien.

Certaines clauses sont en effet incontournables.

Les statuts doivent contenir les mentions obligatoires suivantes :

  • Le nom de la société
  • La forme de la société (en l’espèce : SCI)
  • L’objet de la société
  • L’identité des associés
  • L’adresse du siège social
  • La durée de la société (maximum 99 ans)
  • Le capital social (minimum 1 euro)
  • La répartition du capital social entre associés
  • Les modalités de fonctionnement (convocations aux assemblées générales …)
  • Les apports de chaque associé (numéraire ou en nature)
  • Les organes de gouvernance tels que le(s) gérant(s)
  • Les modalités de cession des parts sociales

Les statuts ont une importance toute particulière puisque leur rédaction va permettre de prévoir toutes les modalités du fonctionnement de la société en amont et se prémunir ainsi en cas de difficulté qui surviendrait en cours de vie sociale.

Il est donc important d’être le plus exhaustif possible afin d’anticiper toutes les situations et cas de figure qui pourraient se produire en cours de vie sociale tel que notamment la cession de parts, le départ d’un associé, les modalités de sortie des associés, l’augmentation de capital social, le transfert de siège social…

Il est d’autant plus important d’appréhender, dès la rédaction des statuts, un maximum de cas de figure, puisqu’ensuite, chaque modification des statuts devra faire l’objet d’un formalisme administratif fastidieux et à noter également, que chaque modification des statuts devra être soumise à l’accord unanime des associés de la SCI.

Bien rédiger les statuts est également important au regard des pouvoirs des associés et de la gérance puisque c’est précisément au sein des statuts que seront précisés, la personne du gérant, son rôle et ses pouvoirs.

Les statuts prévoient également la fréquence de convocation aux assemblées générales, les modalités de vote, tout en sachant que dans le silence des statuts, il faut considérer que toute décision devra être prise à l’unanimité des associés pour être effective.

Une fois les statuts prêts, il faut engager les formalités de création de la SCI.

La création de la SCI

Quelles sont les étapes de la création d’une SCI ?

Un certain nombre de formalités sont à accomplir, qui sont la plupart payantes.

Il faut :

  • Procéder à la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales ;
  • Enregistrer les statuts au SIE (Service des Impôts des Entreprises) s’ils ont été rédigés par un notaire ou en cas d’apport en nature d’un bien immobilier à la création de la SCI ;
  • Déposer le dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de Commerce compétent dans le ressort du lieu où se trouve le siège social de la SCI (ce dossier d’immatriculation comprend un exemplaire des statuts datés et signés, un exemplaire de l’acte de nomination du ou des gérant(s), un formulaire MO rempli et signé, les justificatifs de l’adresse du siège social, l’attestation de parution de l’avis de constitution de la SCI, une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI).

Il faut savoir que depuis le 2 août 2017, une nouvelle obligation s’ajoute aux formalités de création d’une SCI, il s’agit de la déclaration du ou des bénéficiaires effectifs de la SCI.

En pratique, le bénéficiaire effectif d’une société est la personne qui possède plus de 25% du capital ou des droits de vote, ou qui, à défaut, exerce un contrôle sur les organes de direction de la société.

Ainsi, le document relatif à la déclaration du bénéficiaire effectif doit contenir des informations relatives à la personne bénéficiaire effectif (noms, nationalité, adresse personnelle, date et lieu de naissance, son contrôle sur la société tel que le pourcentage de ses parts …).

Quels sont les avantages réels et pratiques du recours à la SCI ?

Une fois les étapes de constitution et d’immatriculation terminées, l’organisation de la SCI est assez souple et flexible.

Il faut retenir qu’il faut être au moins deux associés dans une SCI, qu’aucun montant de capital social n’est imposé, puisqu’une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 euro.

En outre, le capital peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens immobiliers apportés par les associés).

NB : à noter que dans l’hypothèse d’un capital social constitué en nature, il est préférable de faire acquérir le ou les biens immobiliers constituant le capital social, par la SCI elle-même qui en sera propriétaire, ce qui permettra d’éviter les démarches couteuses d’un apport en nature par les associés.

Il est possible de prévoir dans les statuts que le capital social sera soit fixe soit variable.

Lorsqu’il est fixe, son montant est déterminé dans les statuts et pour tout changement de montant en cours de vie sociale, il faudra tenir une assemblée générale appelée à voter sur une modification du montant et donc des statuts.

Lorsque le capital est variable, on inscrit dans les statuts un capital minimum et un capital maximum, l’avantage est qu’en cas de modification, il n’est pas nécessaire de modifier les statuts et de réunir une assemblée générale pour voter cela.

En outre, la SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Lorsqu’elle est soumise à l’IR, chaque associé est imposé, dans sa propre déclaration d’impôt, sur les revenus fonciers qu’il tire du fait des parts sociales qu’il détient dans la SCI.

Alors que quand la SCI est soumise à l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt selon un barème légal et les bénéfices générés par la SCI sont calculés après paiement de l’IS.

Ainsi, si les bénéfices de la SCI sont distribués aux associés sous forme de dividendes, c’est chaque associé qui devra payer des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers.

Ainsi, on constate que l’organisation est relativement souple afin de permettre à chacun souhaitant créer une SCI de prévoir librement son fonctionnement.

En outre, la SCI se présente comme une véritable alternative à l’indivision, beaucoup plus contraignante et source de conflits notamment entre héritiers.

La SCI permet précisément d’éviter tous ces conflits dans la mesure où ce qui est fixé dans les statuts fait la loi des parties (d’où l’intérêt de bien stipuler les statuts).

Chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnelles à son investissement dans la SCI. Si un associé apporte l’équivalent de 40% du capital social, il recevra en contrepartie, 40% des distributions des dividendes.

En cas de partage à l’issue d’une succession, les associés ne se partagent pas des biens, ni des droits, mais ils se partagent des parts sociales, ce qui permet de réduire voire même de supprimer purement et simplement la survenance de tout conflit entre associés/héritiers.

La SCI est fiscalement très intéressante puisqu’elle permet d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) qui évitera ainsi aux associés le paiement d’un impôt trop élevé.

Dans d’autres cas, le recours à l’Impôt sur le Revenu (IR) sera plus intéressant et notamment en cas de vente d’immeubles en SCI, puisque la cession sera exonérée des plus-values immobilières au-delà de 22 ans de détention du bien immobilier.

En outre, une SCI familiale permet de transmettre à ses enfants un patrimoine immobilier en évitant les droits de succession.

Pour cela, les parents doivent régulièrement transmettre à leurs enfants, des parts de la SCI en nue-propriété.

Les parents deviennent alors usufruitiers, ils continuent ainsi à percevoir les loyers et à administrer le ou les biens immobiliers.

Au décès des parents, le droit de propriété alors démembré, redevient plein et entier, puisque les enfants récupèrent la pleine-propriété des biens immobiliers sans taxation.

Chaque associé entre eux, n’est responsable qu’à hauteur de son apport dans la SCI. Ainsi l’associé qui aura investi 40% du capital social et qui aura droit à 40% des distributions de dividendes, sera tenu de payer les charges et dettes de la SCI à hauteur de 40% du total des dettes.

Le processus d’intégration dans une SCI est également symbole de sa flexibilité et de sa souplesse, dans la mesure où tout individu peut être associé d’une SCI, même un mineur et un étranger. Les associés peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

Des sociétés peuvent ainsi être associées d'une SCI.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

S’il est évident que le recours à une SCI présente un certain nombre d’avantages, il ne faut pas négliger certains inconvénients et notamment le fait que sauf clause contraire dans les statuts, toutes les décisions relatives à la SCI sont prises à l’unanimité des associés.

Il vaut mieux donc s’entendre et faire attention avec qui on s’associe.

De plus, comme dans toute société civile, les associés sont indéfiniment responsables, à l’égard des tiers, des dettes de la société, à proportion de leurs parts dans le capital social.

Lorsque la SCI emprunte pour acheter un immeuble, les associés sont responsables du remboursement de l’emprunt à hauteur de leurs parts dans le capital social.

Ainsi chaque associé sera tenu de payer personnellement, avec ses propres biens et deniers, la dette de la SCI, à proportion de ses parts dans le capital social.

Lorsque la SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR), et que la SCI détient des immeubles en location, les loyers qui seront encaissés par la SCI, seront soumis aux impôts sur le revenu de chaque associé, même si les loyers ne sont pas distribués entre les associés et ce, en raison du seul fait que l’associé détient des parts dans la SCI.

Pour modifier les statuts, il faut recueillir l’unanimité des voix des associés, d’où l’intérêt de bien prévoir en amont la rédaction des statuts afin d’avoir à éviter de les modifier en cours de vie sociale.

Les formalités de création, rédaction de statuts et d’immatriculation peuvent être parfois longues et coûteuses (pas moins de 1.500 euros).

Pour toute consultation juridique plus approfondie sur la question de la SCI ou pour la rédaction des statuts d’une SCI, le cabinet DARMIGNY Avocat se tient à votre disposition.