La pratique de la location touristique de courte durée n’est pas toujours compatible avec les règles de vie en copropriété.

 

De nombreux copropriétaires, las des nuisances et des va et vient incessants dans leur immeuble, ont décidé de mener une guerre contre les locations touristiques de courte durée.

De quelles armes le syndicat des copropriétaires bénéficie-t-il pour restreindre les locations touristiques de courte durée dans leur immeuble ?

La première arme déjà évoquée dans l’article précédent, est le règlement de copropriété de l’immeuble qui quand il est stipulé à usage d’habitation bourgeoise stricte, interdit purement et simplement que les lots de copropriété soient affectés à un usage autre que celui de l’habitation.

http://darmigny-avocat.fr/2019/03/08/le-changement-dusage-du-logement-loue-pour-de-la-location-type-airbnb/

Il faut préciser que le règlement de copropriété peut spécifier l’affectation et la destination des lots privatifs.

Il peut ainsi contenir :

 

  • Une clause d’habitation bourgeoise simple où dans ce cas, hormis l’usage d’habitation, seule l’exercice d’une profession libérale est autorisé à l’exception des activités commerciales ;

 

  • Une clause d’habitation bourgeoise stricte, où dans ce cas, seul l’usage d’habitation est autorisé, aucune profession libérale ni aucune activité commerciale n’est acceptée.

 

  • Une clause d’usage mixte, traduisant que le règlement autorise l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble.

Dans le silence du règlement de copropriété, le principe de liberté triomphe et il convient d’en déduire qu’aussi bien les professions libérales que les commerçants peuvent exercer leur activité dans ledit immeuble.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indique précisément que le règlement de copropriété de l’immeuble « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8) et que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9).

Ainsi et jusqu’à présent, dans le cadre d’un immeuble organisé en copropriété, régi par un règlement de copropriété d’habitation bourgeoise simple, où il est possible d’exercer une activité libérale (seules les activités commerciales y étant prohibées), il était possible d’y effectuer de la location touristique de courte durée, dans la mesure où une telle pratique n’était pas considérée comme une activité commerciale.

Cependant, une vague de décisions de justice est venue restreindre la location touristique de courte durée, même dans des immeubles où la destination des lots n’était pas exclusivement réservée à l’habitation, par exemple dans des copropriétés à usage d’habitation bourgeoise simple.

Cette série de décisions de justice se fonde sur le fait que la pratique de la location touristique de courte durée peut s’apparenter à l’exercice d’une activité commerciale, laquelle est prohibée dans les immeubles en copropriété d’habitation bourgeoise simple.

L’arrêt du 8 mars 2018 rendu par la Cour de Cassation illustre parfaitement cette évolution.

Dans cet arrêt, certains copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble, avaient, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, procédé à des travaux au sein de leurs appartements afin de les diviser en studios dans l’objectif d’y effectuer de la location touristique de courte durée.

Le règlement de copropriété de l’immeuble était stipulé à usage d’habitation bourgeoise simple. Cela signifie donc, qu’hormis l’habitation, seules les professions libérales étaient autorisées à exercer leur activité dans l’immeuble. Toute activité commerciale était expressément interdite.

Or en l’espèce, non seulement les propriétaires ont effectué des travaux affectant les parties communes sans en informer le syndicat des copropriétaires, mais en outre, ces travaux étaient destinés à reformater les lots afin de pouvoir affecter les lots transformés à de la location touristique de courte durée.

Dans cet immeuble, la cerise sur le gâteau a été le fait que les locations de type « Airbnb » se sont enchaînés sans discontinu et les copropriétaires se sont plaints auprès du syndic de nuisances sonores intempestives à répétition.

Comme cela était prévisible, le syndicat a assigné les propriétaires concernés, le syndic étant intervenu à l’instance au soutien du syndicat.

Condamnés en appel, leur condamnation a été confirmée par la Cour de Cassation pour le motif suivant :

« Il résultait du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel (…) par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail et constaté que Mr X et la Société X avaient installé dans les lieux, des occupants pour de très brèves périodes, ou même de longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d’appel qui en a déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » (Cass. Civ 3ème, 8 mars 2018, n°14-15864).

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036718345&fastReqId=1030319864&fastPos=1

Cet arrêt qui fait clairement jurisprudence, est motivé sur le fondement suivant : la location touristique de courte durée s’apparente à une activité commerciale, laquelle était expressément interdite aux termes du règlement de copropriété à usage d’habitation bourgeoise simple.

En réalité, on peut s’interroger sur les véritables motivations qui se cachent derrière cet arrêt. En effet, le motif apparent est celui qui consiste à dire qu’en l’espèce, les locations étaient de manière répétée et qu’en conséquence, elles s’apparentaient à l’exercice d’une activité commerciale.

On peut aussi penser que les juges ont, sous couvert, de la prohibition de toute activité commerciale dans cet immeuble, cherché à punir ces copropriétaires qui avaient engagé des travaux dans l’illégalité puisqu’ils n’avaient pas, au préalable, ni sollicité, ni obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, on apprend dans les faits de l’espèce que les travaux engagés par les propriétaires loueurs, ont consisté à diviser les appartements en plusieurs petits lots pour en faire des studios, et que les travaux ont consisté en l’installation de sani broyeurs qui nécessitent pourtant l’autorisation préalable des autorités sanitaires d’une part et celle de l’assemblée générale des copropriétaires, toutes deux non sollicitées.

En l’espèce, les installations sanitaires des studios nouvellement créés avaient affecté les canalisations, parties communes de l’immeuble.

C’est pourquoi, on peut également en déduire que si les faits de l’espèce avaient été quelque peu différents, et notamment si les propriétaires n’avaient pas porté atteinte aux parties communes, et/ou s’ils avaient obtenu en amont l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour le faire, il est envisageable que le syndicat des copropriétaires n’aurait pas entamé une procédure judiciaire à leur encontre.

Cette décision peut paraître sévère et ouvre la voie vers une assimilation entre la location touristique de courte durée et l’exercice d’une activité commerciale.

Ainsi, il est envisageable que cette décision donne des idées à d’autres syndicats de copropriétaires lesquels opposeraient à leurs voisins, pratiquant la location touristique de courte durée, la clause d’habitation bourgeoise simple d’un règlement de copropriété, afin de leur interdire l’exercice de leur activité.

Cependant, dans le cas d’un immeuble dont l’usage des lots privatifs serait mixte (usage commercial et d’habitation), la pratique de la location touristique de courte durée ne serait pas prohibée.

Néanmoins, les copropriétaires de l’immeuble pourraient cependant trouver le moyen de lutter contre cette pratique, en se fondant sur la notion prétorienne du trouble anormal de voisinage et /ou en tentant de faire voter une modification du règlement de copropriété.

Concernant le trouble anormal de voisinage, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

 Ainsi, en dépit du fait que chaque copropriétaire est pleinement propriétaire de ses parties privatives, il ne peut pas non plus faire ce qu’il veut, il doit respecter le voisinage et ne pas causer de nuisances aux autres copropriétaires.

Or, la location touristique de courte durée, à répétition, peut parfois occasionner des troubles de voisinage telles que des nuisances en tout genre.

De plus les copropriétaires peuvent également tenter de faire voter une modification du règlement de copropriété afin de faire entériner dans l’immeuble l’interdiction de faire de la location touristique de courte durée à condition d’obtenir la majorité des voix de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.