Sollicitée sur une question de conformité du droit français au regard du droit européen, la Cour de Cassation n’a eu d’autre choix que celui de saisir la Cour de Justice de l’Union Européenne et de lui transférer la question soulevée par ce propriétaire malin.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037644689&fastReqId=799308153&fastPos=1

Il faut rappeler le contexte et les faits : une personne avait mis en location son studio, situé à PARIS, sur la plateforme « AIRBNB » afin de faire de la location touristique meublée de courte durée.

Il s’avère que la manière dont la location était pratiquée, a été jugée contraire aux dispositions de l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation qui dispose que : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’article précise que le changement d’usage est soumis à autorisation.

En l’espèce, le loueur, propriétaire du studio, avait été condamné par la Cour d’Appel de PARIS car le studio était proposé à la location et ce, sans que le propriétaire n’ait sollicité d’autorisation préalable auprès de la Mairie de Paris.

Le loueur a été condamné en appel au paiement de la somme de 15.000 euros à verser à la Ville de PARIS. En outre, la Cour d’Appel a ordonné le retour du bien immobilier à un usage d’habitation.

Le loueur a exercé un pourvoi en cassation au motif que la Cour d’Appel aurait violé le principe de primauté du droit de l’Union européenne relatif à la liberté de prestation de services.

En droit de l’Union européenne, toute personne est libre d’exercer son activité de prestation de services, cette liberté ne saurait être entravée sauf « raison impérieuse d’intérêt générale ».

 Selon le loueur, soumettre la location meublée touristique à autorisation préalable et à changement d’usage, constitue une restriction à la liberté d’exercice de son activité professionnelle de prestations de services, restriction qui ne serait pas justifiée par un motif d’intérêt général.

Pour mémoire, il est question de la réglementation applicable lorsque la location touristique de courte durée porte sur un bien immobilier qui constitue la résidence secondaire du loueur.

En effet, lorsque le bien affecté à de la location touristique de courte durée type « Airbnb » constitue la résidence secondaire du loueur, ce dernier est astreint à plusieurs obligations et notamment : le loueur doit déclarer/ enregistrer son bien auprès de la Mairie de Paris, remplir un dossier et se voir délivrer un numéro d’enregistrement, qu’il devra apposer sur l’annonce de location.

En outre, si le local est utilisé toute l’année, au-delà de 120 jours par an, pour de la location touristique de courte durée, le législateur considère que le bien change alors d’usage et passe d’un usage d’habitation à un usage professionnel/ commercial.

Dans ce cas, en cas de changement d’usage du bien, dans les faits, le propriétaire doit demander l’autorisation préalable du Maire, pour procéder à ce changement d’usage du bien.

Ainsi, en cas de changement d’usage du bien, le loueur propriétaire du bien immobilier, doit solliciter, auprès du maire de la commune, l’autorisation du changement d’usage qui donnera lieu, dans certaines villes, à une compensation à la charge du loueur propriétaire du bien.

En effet, l’autorisation préalable au changement d’usage qui est délivrée par le maire, peut être subordonnée à une compensation qui prend la forme d’une transformation concomitante en habitation de locaux ayant un usage autre (ex : professionnel ou commercial).

En l’espèce, le loueur considère que ces obligations légales ne sont pas conformes au droit européen et précisément à la Directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.

En vertu de cette directive européenne, est posé un principe de liberté d’établissement des prestataires, et de libre circulation des services. La notion de « service » y est définie comme toute activité économique, exercée contre rémunération, par un prestataire qui propose ses services aux tiers.

A première vue et sauf contre-indication, il semblerait que le fait de proposer son bien immobilier à de la location touristique de courte durée, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue en soi, un service, puisque le bien est loué contre rémunération.

En l’espèce, le propriétaire du bien condamné en appel saisit la Cour de Cassation car il estime que le régime d’autorisation préalable, qui constitue une entrave au principe de libre prestation de services, n’est pas justifié par un motif impérieux d’intérêt général.

En général, le motif invoqué par la Ville de PARIS pour justifier de l’obligation d’autorisation préalable, est celui de la lutte contre la pénurie de logements, puisque si vous changez l’usage de votre bien, qui passe ainsi d’un usage d’habitation à un usage commercial, vous supprimez un logement à usage d’habitation, dans votre ville.

A Paris, dans un tel cas, vous devez en contrepartie, acheter un local commercial ou professionnel, le rénover, y faire des travaux, et le transformer ainsi en un logement, à usage exclusif d’habitation.

En vous donnant le droit de supprimer un logement, la Mairie de Paris vous demande en contrepartie d’en créer un nouveau.

En l’espèce, le propriétaire condamné estime du moins que le régime d’autorisation préalable est disproportionné au regard de l’objectif de lutte contre la pénurie de logements.

La Cour de Cassation a renvoyé à la Cour de Justice de l’Union Européenne le soin de trancher et de répondre à cette problématique soulevée.

Dans l’attente, la Cour de Cassation a sursis à statuer et renvoyé l’affaire au 10 décembre 2019, date à laquelle la Cour de Justice de l’Union Européenne est sensée se prononcer sur cette question.

On imagine bien tout l’enjeu et les répercussions que pourra avoir la décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne sur l’avenir de la location touristique de courte durée en France et dans l’Union européenne aussi d’ailleurs.

En effet, si la Cour venait à considérer que le régime de l’autorisation préalable serait un frein disproportionné à la libre prestation de services, eu égard à l’objectif national de lutte contre la pénurie de logements, on peut imaginer que toute la réglementation en la matière sera remise en cause et notamment, il ne sera peut-être plus nécessaire de solliciter une autorisation de changement d’usage, il ne sera peut-être plus nécessaire non plus de respecter le délai légal de 120 jours pour la location de sa résidence principale.

Tout est envisageable.

Cette saisine de la Cour de Justice de l’Union Européenne peut totalement changer l’avenir de la réglementation des locations de type « Airbnb » en France et en Europe.

Qu’en est-il des affaires pendantes ou des prochains contentieux portés devant les Tribunaux français ?

On peut penser que les magistrats vont s’aligner sur la sagesse et la prudence de la Cour de Cassation et surseoir ainsi à statuer sur le litige porté devant eux, dans l’attente de cette fameuse réponse de la Cour de Justice de l’Union Européenne.

Les loueurs trépignent déjà d’impatience, mais en attendant le rendu de cette décision, il est important de leur rappeler que dans cette attente, toutes les dispositions et réglementations actuelles en la matière sont régulières et doivent s’appliquer jusqu’à indication du contraire par une haute autorité.