En vertu des dispositions de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la pratique de la sous-location est interdite sauf accord expresse en ce sens de la part du bailleur.

            « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ».

Le principe posé par la loi est donc celui de la prohibition de la sous-location, avec une exception prévue, si et seulement si le bailleur a donné son autorisation.

Dans une affaire venue en première instance devant le Tribunal d’Instance de PARIS, le 16 avril 2016, des locataires ont été condamnés par les juges à devoir indemniser leur propriétaire, au motif qu’ils avaient pratiqué la sous-location du logement qu’ils occupaient, sans l’accord de leur propriétaire.

Précisément, les locataires en question ont été condamnés à indemniser leur propriétaire à hauteur de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Les juges de première instance ont confirmé la position du législateur : la sous-location non autorisée par le bailleur donne droit à la condamnation du locataire.

Contestant cette décision, les locataires saisissent la Cour d’Appel de PARIS, laquelle s’est prononcée dans un arrêt du 5 juin 2018, n°RG 16/10684.

La Cour d’Appel entend l’argumentaire développé par les propriétaires sur le fondement de l’article 546 du Code civil.

Cet article dispose : « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession ».

Appliqué au cas d’espèce, cela signifie que la propriété immobilière d’un bien, donne droit aux fruits produits par cette propriété qui appartiennent au propriétaire par accession. En l’espèce, les fruits civils produits par la propriété, sont les loyers perçus.

Considérant en l’espèce que les sous-loyers perçus par les locataires, ont été perçus illicitement en violation de l’autorisation exigée du bailleur, ces sous-loyers reviennent de droit au propriétaire du bien.

La Cour d’appel a considéré que le fait d’avoir ainsi détourné, par une sous-location non autorisée, les fruits civils produits par le bien, en l’occurrence les loyers, a causé un préjudice financier au propriétaire qu’il convient de réparer.

Sur le fondement à titre de pièce, du relevé de compte AIRBNB des locataires, la Cour d’Appel fait droit à la demande des propriétaires, tendant à condamner les locataires au remboursement de la somme de 27.295 euros correspondant aux loyers encaissés.

Les locataires ne se sont pas arrêtés là et ont saisi la Cour de Cassation laquelle s’est prononcée le 12 septembre 2019 (arrêt n°18-20727).

La Cour a tranché et a rejeté le pourvoi formé par les locataires : « Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

La Cour de Cassation a confirmé l’arrêt rendu par les juges en appel.

On déduit de cet arrêt que les sous-loyers encaissés et perçus par les locataires, en violation de leur contrat de bail et sans avoir obtenu l’autorisation préalable de leur bailleur, constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire du bien et qu’il convient de lui rembourser.

Cela signifie aussi que si la sous-location avait été expressément autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par les locataires, n’auraient pas constituer des fruits civils appartenant au propriétaire, mais sinon des fruits appartenant au locataire lui-même.

La Cour de Cassation a donc suivi le raisonnement des propriétaires fondé sur la théorie de l’accession, mais seulement dans cette hypothèse-là, c’est-à-dire uniquement dans le cas où les locataires ont sous-loué illicitement.

Dans ce cas, les sous-loyers perçus illégalement sont qualifiés juridiquement de fruits civils appartenant au propriétaire. Si ces sommes avaient été perçues en toute légalité, avec la garantie d’avoir obtenu au préalable, l’autorisation du bailleur, ces sommes auraient appartenu exclusivement aux locataires.

Cet arrêt rendu par la Cour de Cassation qualifie officiellement de loyers indus, les sous-loyers encaissés par un locataire, dans le cadre d’une sous-location pratiquée sans autorisation du bailleur.

C’est précisément sur le fondement de cette qualification de "loyers indus", retenue par la Haute Cour, que les magistrats ont justifié leur sanction, à savoir la condamnation des locataires d’avoir à rembourser à leur propriétaire, la totalité des sous-loyers indus encaissés. En l’espèce, cela représentait la somme de 27.295 euros.

Ce qu’il faut en tirer en pratique : avant de mettre en location sur AIRBNB l’appartement occupé, il faut bien vérifier ce qui y est stipulé dans le contrat de bail. La loi indique que la sous-location est interdite. Ainsi, si rien n’est indiqué, il faut partir du postulat que la sous-location est donc interdite.

A défaut, si jamais elle est autorisée dans le bail, il faut que cette autorisation soit expresse, explicite et non ambiguë. Un locataire qui souhaiterait louer son logement sur AIRBNB ou une autre plateforme d’hébergement, doit s’assurer au préalable qu’il dispose bien de l’autorisation écrite expresse et non ambiguë de son propriétaire, afin de se ménager la preuve et la garantie qu’il est dans la légalité.

Dans l’hypothèse où l’autorisation du bailleur aurait été donnée oralement, il est impératif de se le faire confirmer dans un écrit à conserver et à annexer au contrat de bail.