Eu égard au contexte actuel lié à l’épidémie de COVID-19, la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 a proclamé l’état d’urgence sanitaire pour une période de deux mois, soit du 24 mars 2020 au 24 mai 2020.

Dans le prolongement de cette loi, plusieurs mesures ont été prises et notamment celle relative à la prolongation des délais au terme de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

L’article 1er de cette ordonnance pose le cadre et dispose que celle-ci s’applique en toutes ses dispositions, aux délais ainsi qu’aux mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’1 mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

La cessation de l’état d’urgence sanitaire étant fixée au 24 mai, le délai couvre donc la période du 12 mars au 24 juin 2020.

Pendant cette durée, plusieurs délais se trouvent prorogés.

Il convient d’examiner les délais concernés. 

 

1. Les délais prorogés par l’ordonnance du 25 mars 2020

L’article 2 de l’ordonnance précitée consacre la liste des délais concernés.

Il s’agit : « de tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement, à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque (…) ».

L’article précise que cela concerne tout délai qui aurait dû être accompli pendant la période du 12 mars au 24 juin 2020.

Ce délai sera réputé avoir été fait à temps, s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter du 24 juin 2020, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois.

Cela signifie que ces délais-là sont prorogés par l’ordonnance pour un nouveau délai, et ce, dans la limite de deux mois.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 a été modifié en précisant expressément que la prorogation des délais ne bénéficie pas aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits.

2. Les délais exclus de la prorogation de l’ordonnance du 25 mars 2020 par l’ordonnance du 15 avril 2020

En son article 2, l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020, modifie l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 et dispose :

« Le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation, ou de renonciation, prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits ».

Les délais qui ne font donc pas partie du bénéfice de la prorogation proclamée dans l’ordonnance du 25 mars 2020 sont les suivants :

  • Délai de réflexion
  • Délai de rétractation
  • Délai de renonciation

Examinons les délais de réflexion et de rétractation lesquels concernent les achats de bien immobilier à usage d’habitation.

L’article 1122 du Code civil dispose : « la loi ou le contrat peuvent prévoir un délai de réflexion, qui est le délai avant l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut manifester son acceptation ou un délai de rétractation, qui est le délai avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement ».

En l’espèce, il convient de bien distinguer les deux délais que sont le délai de rétractation et le délai de réflexion, en fonction de l’existence ou non d’un compromis de vente.

On parle de délai de rétractation en présence d’un compromis de vente et de délai de réflexion, en l’absence de compromis de vente précédant la vente définitive.

Le délai de rétractation est celui décrit aux trois premiers alinéas de l’article L271-1 du code de la construction, dans sa version modifiée de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Ces premiers alinéas de l’article susvisé concernent notamment l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation par un non-professionnel de l’immobilier en présence d’un compromis de vente.

Il y est prévu que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».

A ce stade, on se situe après la signature du compromis de vente. L’acquéreur non-professionnel qui a signé le compromis, peut encore se rétracter de son acceptation, dans ce délai de 10 jours, à compter du moment où il a signé la promesse de vente. L’acquéreur peut rétracter son consentement pendant ce délai de 10 jours.

En revanche, on parle de délai de réflexion, en présence d’une vente immobilière qui n’est pas précédée de la signature d’un compromis.

L’alinéa 5 de l’article L271-1 dispose en effet : « lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention, est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte, selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation (…) En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de 10 jours ».

Dans le cas où la signature définitive de la vente immobilière n’est pas précédée de la signature d’une promesse de vente, afin de protéger l’acquéreur non-professionnel, la loi a créé le délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel, l’acquéreur, une fois le projet en main, doit prendre le temps de le lire et de l’analyser, sans pouvoir encore le signer.

La signature définitive chez le notaire n’intervient donc pas avant l’expiration de ce délai de réflexion de 10 jours.

Ces délais-là ne bénéficient pas de la prorogation prévue par l’ordonnance du 25 mars 2020.

Cela signifie concrètement, qu’un acquéreur non-professionnel qui aurait accepté une offre le 14 mars 2020, soit durant la période d’état d’urgence sanitaire, disposait d’un délai de rétractation de 10 jours, lequel délai a donc expiré le 24 mars 2020.

Si l’acquéreur en question n’a pas exercé son droit de rétractation passé le 24 mars 2020, la vente est présumée être parfaite et l’acceptation est parvenue à l’offrant, dans les conditions de l’article 1118 du Code civil.

L’acquéreur ne pourra pas invoquer le bénéfice de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour ensuite décider de se rétracter, passé l’expiration du délai de 10 jours, dans notre exemple, passé le 24 mars 2020, ce sera trop tard pour qu’il se rétracte.

Concernant le délai de réflexion et son application concrète : partant du principe que le projet d’acte de vente a été remis à l’acquéreur le 14 mars 2020 et que ce dernier a bénéficié du délai légal de réflexion de 10 jours, l’acte authentique de vente peut donc théoriquement être signé devant notaire, à compter du 24 mars 2020.

Mais matériellement, encore faut-il que cette signature puisse se faire en pratique. Même si les notaires ont désormais la possibilité d’organiser des signatures à distance depuis le décret n°2020-395 du 3 avril 2020, certains notaires sont réticents à les mettre en place au vu des risques que cette organisation peut comporter, risques de nature à engager leur responsabilité, au regard notamment des devoirs de conseil et d’information

3. L’exception à la règle de non-rétroactivité en présence d’une loi interprétative

L’ordonnance du 15 avril rajoute dans son article 2, lequel renvoie à l’article 2 modifié de l’ordonnance du 25 mars, que cette modification a un caractère interprétatif.

Que cela signifie-t-il ? et quelles en sont les conséquences ?

Une loi interprétative est une loi qui fixe le sens, c’est-à-dire qui explicite le sens d’une disposition légale antérieure. Ainsi, elle renvoie à une loi antérieure en expliquant le sens de ses dispositions.

La jurisprudence considère que la loi interprétative est dénuée de toute portée créatrice, elle se borne simplement à reconnaître l’existence d’une loi antérieure. La loi nouvelle interprétative fait corps avec la loi ancienne, dont elle n’est qu’un prolongement.

La jurisprudence considère que la loi interprétative nouvelle, doit être considérée comme ayant été obligatoire dès le jour où la loi, qu’elle a pour but d’expliciter, était elle-même devenue applicable.

C’est pourquoi, la Cour de Cassation considère qu’une loi interprétative a donc vocation à s’appliquer aux instances en cours.

C’est en cela que la loi interprétative constitue une exception au principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. En effet, en droit français, il est un principe fondamental, protecteur des intérêts de chacun, suivant lequel une loi nouvelle ne peut pas rétroagir. Elle ne peut s’appliquer que pour l’avenir.

Or, en présence d’une loi interprétative, qui en soi n’est pas une loi nouvelle à proprement parler et qui ne fait que se rapporter aux dispositions d’une loi antérieure, cette loi interprétative qui explicite une loi antérieure, a vocation à s’appliquer aux cas pratiques et aux situations nées au moment de l’entrée en vigueur de la loi antérieure, qu’elle explicite.

Concrètement, en l’espèce, l’article 2 de l’ordonnance du 15 avril 2020 a un caractère interprétatif par rapport à l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 en ce qui concerne uniquement l’exclusion du bénéfice de la prorogation, des délais de réflexion, de rétractation et de renonciation.

Ainsi, l’article 2 modifié fait corps avec l’ordonnance du 25 mars 2020, dont il en explicite le contenu et la portée et doit être appliquée aux situations nées à compter du 25 mars 2020.

Il y a donc bien une forme de rétroaction, puisque l’article 2 de l’ordonnance du 15 avril a vocation à s’appliquer rétroactivement aux situations nées à compter du 25 mars.

Cela signifie donc que cette exclusion, précisée dans l’ordonnance du 15 avril, a commencé à s’appliquer, rétroactivement aux situations nées dès le 25 mars.

Concrètement, cela signifie que l’acquéreur non-professionnel d’un bien à usage d’habitation, lequel dispose d’un délai de réflexion et de rétractation, voit ce délai exclu du bénéfice de la prorogation et ce, depuis le 25 mars et non depuis le 15 avril.

Si cette conséquence est théorique, on imagine déjà en pratique les difficultés.

Un acquéreur non-professionnel, a pu penser à tort, avec l’ordonnance du 25 mars, que son délai de rétractation de 10 jours se trouvait prolongé du fait de l’ordonnance du 25 mars.

Admettons que l’acquéreur s’est vu remettre le projet d’acte le 21 mars 2020, avec l’ordonnance du 25 mars 2020, il a pu penser que son délai de rétractation de 10 jours, expirant en principe le 31 mars, se trouvait prorogé du fait de l’ordonnance.

Ainsi, l’acquéreur a pu laisser expirer ce délai passé le 31 mars, sans se rétracter de son acceptation.

Or, avec la modification de l’ordonnance du 15 avril, qui exclut expressément du bénéfice de la prorogation, le délai de rétractation, et qui a vocation à s’appliquer en théorie depuis le 25 mars, l’acquéreur découvre qu’il a laissé expirer à tort le délai de 10 jours, qui ne bénéficiait pas de la prorogation.

Il se trouve alors dans la situation où il ne peut plus se rétracter de son offre, se trouvant ainsi, pieds et poings liés, alors qu’il pensait, à tort, bénéficier de la prorogation.

En conclusion, si l’on fait une application stricte de la définition d’une loi interprétative, les dispositions de l’article 2 de l’ordonnance du 15 avril ont vocation à s’appliquer depuis le 25 mars 2020.

On imagine déjà bien en pratique les conséquences et les risques de cette insécurité juridique, annonciateurs de contentieux en cascade.