Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez décidé de le mettre en location.

Au cours du bail, se pose souvent la question de qui doit prendre en charge l'entretien et les réparations nécessaires à l’habitabilité du logement.

En votre qualité de bailleur, vous avez une obligation d'entretien et de réparation du logement en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le bailleur est obligé : « D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; ».

Ainsi sont notamment à la charge du bailleur :

- Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives ;

- Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;

- Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;

- Les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent ;

- l'entretien des toitures et façades.

Le locataire, quant à lui, est tenu, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat ».

En revanche, les réparations qui sont causées par la vétusté, l'usure ou encore un cas de force majeure et qui relèvent normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur.

Voyons maintenant quelques exemples concrets afin de comprendre qu'est-ce qui est à la charge du bailleur et qu'est-ce qui est à la charge du locataire.

Le décret du 26 août 1987 liste ce qui relève des réparations locatives. Pour autant, cette liste n'est pas limitative et la jurisprudence vient la compléter et la préciser régulièrement.

 

Qui doit entretenir et réparer les plafonds, murs intérieurs et cloisons du logement loué ?

C'est au locataire de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons et de remettre en état les moquettes et autres revêtements de sol (en cas de tâches par exemple).

Le locataire est également tenu aux menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtements tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

En revanche, en votre qualité de bailleur, vous ne pouvez pas demander à votre locataire qu'il remette à neuf le logement.

 

Qui doit entretenir les robinets ?

Le locataire doit procéder remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

En revanche vous ne pouvez exiger de votre locataire qu'il remplace entièrement un robinet.

 

Qui doit entretenir les équipements d'installation d'électricité ?

Le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuit et fusible, des ampoules, des tubes lumineux ou encore la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection relèvent des réparations locatives.

En revanche, la réfection de l'installation électrique n'entre pas dans les réparations locatives et doit être prise en charge par le bailleur.

 

Le locataire doit-il prendre en charge le remplacement de la chasse d'eau défectueuse ?

Comme cela a été indiqué précedemment, le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau incombent au locataire.

Par contre, si la chasse d'eau était déjà défectueuse lors de l'entrée dans les lieux du locataire, son remplacement doit être pris en charge par le bailleur.

 

Il faut donc être extrêmement précis sur l'état des lieux d'entrée afin d'éviter par la suite un contentieux avec son locataire.

Pour rappel, lorsqu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée entre le bailleur et le locataire, le logement loué est présumé être en bon état.