Le bail commercial est un contrat de longue durée pour permettre l’exercice dans le local loué d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Sa durée ne peut être inférieure à 9 ans.

Toutefois, bailleur et locataire peuvent résilier le bail commercial (« donner congé ») à chaque période triennale.

En revanche, cette possibilité est strictement encadrée pour le bailleur, laquelle doit répondre à des conditions précises.

Dans ce premier article, nous allons évoquer la résiliation du bail commercial par le bailleur.

A chaque période triennale :

Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale uniquement dans les cas suivants :

- Reprise par le bailleur les locaux d'habitation loués accessoirement au local commercial ;

- Exécution de travaux par le bailleur : construction ou reconstruction de l'immeuble, opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain, transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation).

Dans ce cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement.

Pendant l’exécution du bail, en dehors de chaque période triennale :

Il est possible pour le bailleur de donner congé à son locataire pendant l’exécution du bail lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles.

C’est le cas notamment lorsque le locataire ne règle pas les loyers.

En règle générale, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire qui permet d’obtenir leur résiliation anticipée. Toutefois, cette résiliation anticipée ne peut être prononcée que par le Juge.

Il faut donc impérativement saisir le Tribunal.

Au terme du bail, en refusant son renouvellement :

Au terme des 9 années d’exécution du bail, il est possible pour le bailleur de refuser son renouvellement au locataire (articles L.145-14 et suivants du Code de commerce).

Dans ce cas, deux possibilités :

Soit le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime, tel que :

  • le non-paiement du loyer et des charges (ou des retards répétés dans leur paiement) ;
  • le défaut d'entretien des locaux ;
  • l'exécution de travaux sans l'accord du propriétaire ;
  • le changement d'activité ou l'exercice d'une activité nouvelle non autorisés par le propriétaire ;
  • le défaut d'exploitation du fonds de commerce ;
  • la sous-location ou la cession de bail effectuées sans l'accord du propriétaire

Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu de payer une indemnité d’éviction au locataire.

Soit le refus n’est pas justifié et dans ce cas, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction au locataire.

En tout état de cause, le congé doit être donné par acte d'huissier de justice (désormais commissaire de justice), en respectant un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail commercial.