Publié le 16/07/2024

Erreur de diagnostic parasitaire et responsabilité partagée avec le maitre d'ouvrage

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 23-12.217
ECLI:FR:CCASS:2024:C300369
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 juillet 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, du 10 novembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Duhamel, SCP Richard, SCP Waquet, Farge et Hazan

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 4 juillet 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 369 F-D

Pourvoi n° E 23-12.217

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUILLET 2024

La société Seventim, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], a formé le pourvoi n° E 23-12.217 contre l'arrêt rendu le 10 novembre 2022 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole Mme [V] [A], domiciliée [Adresse 6],

2°/ à Mme [V] [A], domiciliée [Adresse 6],

3°/ à M. [Z] [F], domicilié [Adresse 8],

4°/ à Mme [C] [X], épouse [D],

5°/ à M. [S] [D],

tous les deux domiciliés [Adresse 2],

6°/ à M. [L] [T], domicilié [Adresse 5],

7°/ à la société Aubesy, société civile immobilière, dont le siège est chez M. [E] [R], [Adresse 1],

8°/ à la société Allianz assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de la société civile immobilière Seventim, de la SCP Duhamel, avocat de la société Allianz assurances, après débats en l'audience publique du 22 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile immobilière Seventim (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires), Mme [A], M. [F], M. et Mme [D], M. [T] et la société civile immobilière Aubesy.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 novembre 2022), la SCI a acquis en 2004 un immeuble, en vertu d'un acte auquel était annexé un diagnostic parasitaire du 7 novembre 2003 mentionnant des infestations de champignons.

3. La SCI a entrepris des travaux de rénovation de l'immeuble en 2004 et 2005, puis a procédé à sa division en appartements qu'elle a vendus courant 2011.

4. Préalablement à ces ventes, elle a confié à la société Ouest diagnostic 29, radiée du registre du commerce et des sociétés le 23 janvier 2015, assurée auprès de la société Allianz assurances (la société Allianz), la réalisation des états parasitaires qui n'ont révélé aucune infestation.

5. En juin 2014, à l'occasion de travaux ayant nécessité le retrait de l'enduit en plâtre, il a été découvert une attaque de champignons lignivores et constaté l'affaissement du plancher du premier étage.

6. Après expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [A], M. [T], M. et Mme [D], la SCI Aubesy et M. [F], copropriétaires des appartements, ont assigné la SCI et la société Allianz en indemnisation de leurs préjudices.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner la société Allianz à la garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, de limiter cette garantie à hauteur de 50 % des condamnations prononcées et la condamner à garantir l'assureur, à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au profit desdits copropriétaires, alors :

« 1°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas effectuer des travaux d'assainissement avant l'intervention du diagnostiqueur n'est pas constitutif d'une faute de nature à exonérer partiellement celui-ci de la responsabilité, résultant du caractère erroné du diagnostic qu'il a posé ; qu'en décidant néanmoins que la société Seventim avait commis une faute ayant concouru à son propre dommage, résultant du caractère erroné du diagnostic effectué par la société Ouest diagnostic, dès lors qu'elle n'avait pas décelé, par elle-même, la présence de champignons et d'insectes dans l'immeuble et n'avait pas procédé, avant l'intervention de la société Ouest diagnostic, aux travaux d'assainissement qui s'imposaient, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute du maître de l'ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas déceler un manquement du diagnostiqueur dans l'exécution de ses obligations n'est pas constitutif d'une faute de nature à entraîner un partage de responsabilité ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la société Seventim avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations ayant concouru à son propre dommage, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle devait déceler les risques fongiques, sans constater qu'elle aurait disposé des compétences techniques propres lui permettre de constater un tel risque, qui ne résultent pas de la seule qualité de vendeur professionnel d'immeubles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas déceler un manquement du diagnostiqueur dans l'exécution de ses obligations n'est pas constitutif d'une faute de nature à entraîner un partage de responsabilité ; qu'en décidant que la société Seventim avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations ayant concouru à son propre dommage résultant du caractère erroné du diagnostic effectué par la société Ouest diagnostic le 16 mars 2011, au motif inopérant que le diagnostic parasitaire du 7 novembre 2003, réalisé par la société Alizé, n'avait pas été communiqué aux entrepreneurs successifs, et notamment à la société Ouest diagnostic, bien qu'il ait appartenu à cette dernière de poser un diagnostic exact à la date de son rapport, de sorte que la société Seventim n'était pas tenue de lui communiquer un rapport établi huit ans plus tôt, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la faute quelle a retenue à l'encontre la société Seventim, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a rappelé, à bon droit, que les recours entre les responsables d'un même dommage doivent s'exercer à proportion de leurs fautes respectives.

9. Elle a constaté, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'il résultait du rapport parasitaire du 7 novembre 2003 de la société Alizé différentes atteintes de l'immeuble par des champignons coniophores, de la mérule en rez-de-chaussée ouest et des pourritures fibreuses et molles dans différentes salles d'eau, sur les allèges de fenêtres ainsi que sous l'escalier du rez-de-chaussée, d'autre part, que le technicien avait préconisé le contrôle des solivages, avait estimé que la présence d'une fissure en façade avait pu générer des infiltrations d'eau, avait souligné que toute zone à humidité relative hors norme pouvait être le siège d'attaques fongiques et que la seule façon de délimiter de façon certaine l'étendue de l'infestation était de procéder à des sondages destructifs.

10. Elle a relevé que la SCI, préalablement informée par ce rapport parasitaire des atteintes fongiques affectant I'immeuble et des préconisations à suivre, n'avait fait réaliser aucun contrôle des solivages ni traitement fongique de l'escalier et n'avait pas fait réparer la fissure, qu'elle ne justifiait pas davantage avoir communiqué le rapport aux entreprises qui étaient intervenues pour effectuer les travaux, ayant fait le choix, dicté par des objectifs financiers, incompatible avec une rénovation lourde telle que préconisée par l'expert, de réaliser ceux-ci au fur et à mesure du départ des locataires.

11. Elle a pu en déduire que la faute personnelle de la SCI, antérieure à l'erreur de diagnostic retenue à la charge de l'assurée de la société Allianz, dont l'intervention n'a été sollicitée qu'une fois les travaux exécutés et avant les actes de vente, avait contribué au dommage des tiers victimes dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée et limiter, en conséquence, son recours contre son coobligé, à hauteur de la moitié de celui-ci.

12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Seventim aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300369