Votre maison a été construite il y a quatre ans, ou vous avez fait réaliser une extension, une toiture neuve ou une rénovation lourde. Des fissures apparaissent sur les murs, l’eau s’infiltre par la terrasse, le carrelage se soulève, ou le chauffage ne fonctionne plus correctement. Le constructeur ne répond plus, ou affirme qu’il s’agit d’un problème d’entretien. Le droit de la construction prévoit pourtant un système de garanties et d’assurances obligatoires, conçu précisément pour protéger le maître de l’ouvrage.

Les trois garanties légales après réception

À compter de la réception des travaux, trois garanties se superposent. La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, oblige l’entreprise à réparer tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit (article 1792-6 du Code civil). La garantie biennale, d’une durée de deux ans, couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables, comme les volets, la robinetterie ou certains équipements de chauffage (article 1792-3). Enfin, la garantie décennale, d’une durée de dix ans, couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792).

La garantie décennale est la plus protectrice. Elle repose sur une présomption de responsabilité : le maître de l’ouvrage n’a pas à prouver la faute du constructeur, mais seulement l’existence d’un désordre d’une gravité suffisante, apparu après la réception. Des infiltrations rendant une pièce inhabitable, des fissures structurelles ou un défaut d’isolation empêchant une utilisation normale du logement relèvent généralement de cette garantie.

L’assurance dommages-ouvrage : être indemnisé sans attendre

Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances). Son intérêt est considérable : elle permet d’obtenir le préfinancement des réparations des désordres de nature décennale, sans attendre qu’un tribunal ait déterminé les responsabilités. L’assureur dispose de soixante jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier sa décision sur la mise en jeu de la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnisation. S’il ne respecte pas ces délais, l’assuré peut engager les dépenses nécessaires à la réparation, après l’en avoir informé, et l’indemnité due est majorée d’intérêts au double du taux légal.

Sans assurance dommages-ouvrage

Si aucune assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite, ce qui arrive fréquemment, le maître de l’ouvrage doit agir directement contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale, dont les attestations doivent figurer aux devis et aux factures. La procédure est plus longue, car elle suppose généralement une expertise judiciaire pour déterminer l’origine des désordres et la part de responsabilité de chaque intervenant. Si l’entreprise a disparu ou est en liquidation, son assureur décennal reste tenu.

Ce que cela change pour vous

Le délai de dix ans court à compter de la réception, et non de la découverte du désordre : il faut donc agir avant son expiration, ce qui suppose souvent d’engager une procédure plusieurs mois avant l’échéance. La qualification du désordre est également déterminante : un défaut esthétique ne relève pas de la garantie décennale, mais peut relever d’autres fondements. Enfin, l’identification des assureurs de chaque entreprise est une étape essentielle, à anticiper dès l’apparition des premiers désordres.

Les bons réflexes

D’abord, rassemblez le procès-verbal de réception, les devis, les factures, les attestations d’assurance des entreprises et, le cas échéant, le contrat d’assurance dommages-ouvrage. Ensuite, faites constater les désordres par photographies datées et, si nécessaire, par un commissaire de justice, puis déclarez le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, si l’assureur refuse ou ne respecte pas les délais, ou en l’absence d’une telle assurance, sollicitez une expertise judiciaire devant le juge des référés.

Questions fréquentes

J’ai acheté une maison construite il y a six ans : puis-je bénéficier de la garantie décennale ? Oui. La garantie est attachée à l’ouvrage et se transmet aux acquéreurs successifs jusqu’à l’expiration du délai de dix ans.

Les travaux de rénovation sont-ils couverts ? Oui, lorsqu’ils constituent un ouvrage ou portent sur des éléments indissociables de l’ouvrage, comme une toiture, une extension ou des travaux de gros œuvre.

Le constructeur dit que les fissures sont normales : que faire ? Seule une expertise permet d’apprécier leur gravité et leur évolution. Ne vous contentez pas de l’avis du constructeur.

Pour aller plus loin

Malfaçons : peut-on refuser de payer un artisan ?

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr