Si le locataire peut résilier son bail à tout moment, sous réserve d’un préavis, le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat et pour l'un des trois motifs limitativement énumérés par la loi du 6 juillet 1989.


1. Le congé pour reprise 

Le bailleur peut reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche. La liste des bénéficiaires de la reprise est établie par la loi. Ainsi, le congé pour peut être donné pour reprise par le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants ou ses descendants.

Il convient de faire figurer dans le congé le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que la nature du lien avec le bailleur et le caractère réel et sérieux de la reprise.


2. Le congé pour vente

Si le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit, préalablement à la vente faire délivrer un congé.

En présence d’un bail portant sur un logement nu (non meublé), le locataire est titulaire d’un droit de préemption.

Ainsi, le congé doit être délivré accompagné d’une offre de vente au profit du locataire, ce dernier étant prioritaire pour acheter le bien pendant les deux premiers mois du préavis.

Le congé doit donc impérativement préciser le prix et les conditions de la vente. Si le bailleur décide finalement de vendre à un prix inférieur à celui proposé au locataire, il doit lui notifier une seconde offre (sous peine de nullité de la vente).


3. Le congé pour motif légitime et sérieux

Il s’agit ici de caractérise un motif légitime et sérieux qui justifie de donner congé à son locataire.

Le motif peut être constitué par une faute du locataire consistant en une inexécution des obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'assurance, troubles de voisinage ou sous-location non autorisée…)
Le motif peut également être justifié par un événement extérieur. Il peut s'agir notamment de la nécessité de réaliser de gros travaux de restructuration ou de la démolition de l’immeuble.

 

4. La protection du locataire âgé et modeste

Attention, le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds de la catégorie "HLM", sauf s'il lui propose un relogement correspondant à ses besoins.

Cette exception ne s'applique cependant pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes.
 

5. Sanctions du congé frauduleux

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
en outre, le locataire pourra saisir le tribunal en vue d’obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

 

Synthèse des règles de forme et de délai

Le non-respect de ces procédures peut entraîner la nullité du congé si le locataire en conteste la validité en justice.

Il est donc essentiel de formaliser un congé valable visant l’un des motifs ci-dessus exposés, en respectant les modalités suivantes :

 

Bail de résidence principale (vide)

Bail de résidence principale (meublé)

Délai de préavis

6 mois avant l'échéance

3 mois avant l'échéance

Mode d'envoi

LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge

LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge

Protection spécifique

Locataires protégés (+65 ans sous plafonds de ressources)

Locataires protégés (+65 ans sous plafonds de ressources)