Le droit de préférence du locataire commercial

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose alors d'un mois pour se prononcer (Code de commerce, article L145-46-1).

 

Locaux exclus du droit de préférence du locataire commercial

En particulier, sont exclus de ce dispositif les locaux industriels (Cour de cassation, 29 juin 2023, n°22-16.034). En l'état de la jurisprudence, les bureaux sont susceptible de se voir appliquer le droit de préférence dès lors que l'activité exercée est commerciale, ce qui nécessite une appréciation au cas par cas (Cour d'appel de Paris, 1 décembre 2021, n°20/00194 ; Cour d'appel de Rennes, 11 janvier 2022, n°20/01661).

Le Code réserve également l'hypothèse de cessions globales : "Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint" (Code de commerce, article L145-46-1).

A la lecture du texte, plusieurs interprétations étaient possibles. Faut-il que l'immeuble cédé gloalement comporte plusieurs commerciaux pour que le droit de préférence soit applicable ?

 

Application du droit de préférence exclue en cas de cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial

Pour la Cour de Cassation, il convient de considérer que le droit de préférence n'est pas applicable en cas de cession globale de l'immeuble, même lorsque celui-ci ne comporte qu'un seul local commercial.

"5. Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

6. Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial.

7. Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial.

8. La cour d'appel ayant constaté que les locaux loués ne constituaient qu'une partie des lots objets de la vente, elle en a exactement déduit que la locataire ne bénéficiait pas d'un droit de préférence." (Cour de cassation, 19 juin 2025, n°23-19.292).

 

Conseils pratiques

Une volonté d'acquisition ultérieure doit être anticipée en amont, dès la rédaction du bail, pour s'assurer de disposer des outils adéquats.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner à chaque étape du processus, et en particulier dans la négociation avec les différentes parties prenantes, en veillant à la sécurité juridique globale de l'opération ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets immobilier et/ou de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques, notamment en matière de vices cachés ;
  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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