Escalier mal éclairé, sol glissant, marche défectueuse : la victime d'une chute dans les parties communes d'une copropriété se croit souvent sans recours, faute de responsable identifiable. C'est une erreur. La loi désigne un responsable clair, et la victime n'a pas à prouver sa faute.

Une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires

L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, le texte n'exige plus de démontrer spécialement un vice de construction ou un défaut d'entretien. La victime doit établir son dommage et son origine dans les parties communes : l'escalier, le hall, la cour, l'ascenseur. Copropriétaire, locataire ou simple visiteur, elle bénéficie de la même protection.

Syndic ou syndicat : la confusion à éviter

Le syndic n'est que le mandataire chargé de la gestion de l'immeuble. Le responsable juridique, c'est le syndicat des copropriétaires, personne morale assurée à ce titre. C'est donc son assureur qui indemnise, le plus souvent après une expertise médicale de la victime qui fixe l'étendue des séquelles.

Ce régime fait partie des accidents de la vie, ces accidents du quotidien qui ouvrent droit à réparation dès lors qu'un responsable est identifié : la logique est voisine de celle d'une chute dans un magasin ou un commerce, ou d'une chute au domicile d'un proche.

Trois réflexes après une chute dans un immeuble

  1. Faire constater sans délai l'état des lieux à l'origine de la chute : photographies, vidéo, témoins, signalement écrit au syndic.
  2. Consulter un médecin dès le premier jour pour faire constater les blessures dans un certificat médical initial.
  3. Ne pas se contenter d'une prise en charge minimale : chaque poste de préjudice doit être évalué selon la nomenclature Dintilhac, et une provision peut être demandée avant la consolidation.

Cette analyse, illustrée par un jugement récent obtenu devant le tribunal judiciaire de Marseille, est détaillée dans l'article consacré à la responsabilité du syndicat des copropriétaires après une chute dans les parties communes.

Maître Lionel SARFATI, avocat au Barreau de Marseille.