Comment être un riche propriétaire immobilier et échapper aux impôts ?
Investir dans la parahôtellerie renforcée.
L'idée est de profiter de tous les avantages fiscaux d'une véritable entreprise, alors même que l'investissement est immobilier.
Les propriétaires immobiliers sont les vaches à lait de la fiscalité. Ils paient un impôt sur le revenu élevé sur les loyers. Ils doivent aussi payer des prélèvements sociaux à 17,2 % sur ces loyers. Ils paient aussi l'impôt sur la fortune et, quand ils décèdent, des droits de succession importants.
Au total la fiscalité de l'épargnant immobilier lui fait perdre l'intérêt de son placement.
Y-a-t-il un moyen d'investir dans l'immobilier et d'échapper aux principaux impôts ? Oui grâce à un investissement parahôtelier, mais à condition que ce soit de la "parahôtellerie renforcée".
Le schéma consiste à créer une SARL de famille avec ses enfants. Il s'agit d'une société fiscalement transparente.
L'investisseur apporte des fonds à cette société, soit en apport en capital, soit en compte courant, pour qu'elle achète un immeuble sympathique et bien placé dans une zone touristique de qualité par exemple.
Il peut s'agir d'une opération de construction avec l'achat du terrain et la réalisation de la construction. Dans ce cas la TVA sur les travaux est récupérée.
Il peut y avoir un financement bancaire, sachant que les banques risquent de classer le prêt en prêt professionnel, ce qui est moins favorable qu'un prêt à un particulier.
Cet immeuble est ensuite exploité en parahôtellerie, c’est-à-dire qu'il est loué aux touristes en location meublée avec les services d'accueil, de nettoyage des locaux et de linge de maison, éventuellement en rajoutant le petit-déjeuner.
Le fait que la société exerce une telle activité permet à tous les associés d'échapper à l'IFI à raison de leur participation dans la société, et sans aucune autre condition particulière. Cette exonération d'IFI pour tous est déjà un avantage appréciable.
Les parts de la société sont donnés aux enfants, en partie ou totalement, le cas échéant avec une réserve d'usufruit. Le meilleur schéma est souvent de donner la pleine propriété d'au moins la majorité des parts à ses enfants. Mais il est possible d'être plus prudent et moins généreux.
La donation peut bénéficier du régime de faveur appelé "pacte Dutreil" qui permet de bénéficier d'un abattement de 75 %. Donc ce schéma permet aux riches d'échapper à l'essentiel des droits de donation en donnant leur fortune à leurs enfants.
Le même schéma est possible avec n'importe quelle entreprise mais ici l'objectif de l'investisseur est de placer ses sous dans l'immobilier.
Grâce aux frais d'achat et à l'amortissement de l'immeuble, le résultat fiscal de la société est généralement déficitaire. Le déficit peut s'imputer sur le revenu global à condition que l'associé puisse démontrer l'exercice d'une activité à titre professionnel. En pratique l'investisseur est nommé gérant et travaille dans l'activité, à titre personnel, pendant plusieurs heures par semaine.
Il faut en effet s'investir de manière significative, pour bénéficier de l'imputation du déficit, et même en faire son activité principale pour bénéficier du régime DUTREIL. Mais rien n'interdit de sous-traiter l'essentiel des tâches du moment qu'il est possible de démontrer son implication par un volume d'heures important et documenté.
En l'absence d'implication personnelle significative et principale dans l'activité, il vaut mieux renoncer à la transparence fiscale et choisir de détenir l'investissement par une société assujettie à l'impôt sur les sociétés. Dans cette situation, il n'est pas possible de défiscaliser les pertes de l'entreprise mais il est possible d'échapper à l'FI, et même de bénéficier du régime DUTREIL, sous réserve d'exercer une fonction de direction dans la société. Cette fonction doit être effectivement exercée mais rien n'oblige d'en faire une activité importante et aucune rémunération n'est obligatoire.
Le schéma peut être réalisé par une ancienne société holding qui doit réinvestir le prix de vente de la filiale pour éviter l'imposition de la plus-value d'apport (régime de l'apport-cession).
En cas de revente de l'immeuble par la société ayant la forme d'une SARL de famille, il est possible de bénéficier d'une exonération fiscale totale de la plus-value, sous réserve d'être un gérant actif depuis au moins 5 ans et que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 250 K€ en moyenne au cours des deux années civiles précédant la vente.
Mais le schéma de la SARL de famille ne permet pas d'éviter les cotisations sociales sur cette même plus-value, ou plus exactement il ne permet pas à la fois d'éviter l'impôt sur le revenu et d'éviter les cotisations sociales. Il faudra choisir l'un ou l'autre, ou même passer à l'impôt sur les sociétés avant la vente.
Mais rien n'oblige à vendre l'immeuble. L'idée est plutôt de le conserver.
Il est possible d'avoir un usage personnel du bien mais il faut prévoir une location avec un loyer normal.
Il existe de nombreuses variantes différentes de ce schéma et il faut consulter un spécialiste (comme moi) pour choisir celle qui est la plus adaptée à sa situation.
Par ailleurs, pour que le schéma ne soit pas remis en cause par l'administration, certaines précautions doivent être prises.
Il faut documenter son implication personnelle quand elle est nécessaire.
Il ne faut pas se contenter de réaliser les prestations parahôtelières telles que le prévoit la doctrine administrative en matière de TVA (ce qui n'est déjà pas si évident).
Il faut aussi s'assurer que l'activité ne dérive pas vers la gestion de patrimoine, la résidence secondaire camouflée en parahôtellerie.
Autrement dit, il faut ce que j'appelle une "parahôtellerie renforcée", et non pas une "parahôtellerie light".
Les (mauvais) indices d'une gestion de patrimoine, et donc d'une parahôtellerie light, sont les suivants :
- séjours des (vrais) clients trop peu nombreux,
- caractère structurellement déficitaire de l'activité,
- usage personnel trop important (même s'il y a une location avec un loyer normal),
- absence de moyens d'exploitation commerciale (publicité, site internet, sous-traitance),
- services parahôteliers réduits.
Donc il faut plutôt viser la clientèle haut de gamme, avec tous les services possibles. Il faut éviter d'y séjourner, au moins pendant les premières années, surtout pendant la saison. Il faut même éviter les locations aux amis et aux cousins. Attention aux locations croisées : je te loue ma villa et tu me loues la tienne, pour faire croire à l'activité locative.
Une vraie entreprise, ce sont des vrais clients qui paient bien et un bon profit.
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