Publié le 22/06/2026

Les donations immobilières exonérées : une fiscalité au service du logement ?

Article juridique - Droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine

Le droit des successions subit depuis 2025 une refonte fiscale profonde, avec des incitations ciblées sur les donations pour projets immobiliers et énergétiques, issues de la [loi de finances pour 2025] et de ses mesures annexes.

Temporaires jusqu'au 31 décembre 2026, ces outils visent à allier transmission patrimoniale familiale et priorités sociétales : accès au logement des jeunes et accélération de la transition énergétique, face à la crise immobilière (inflation des prix à +4,5% en 2025) et aux ambitions européennes de rénovation (5 millions de logements d'ici 2030).

Introduite par l'article 790 A bis du [Code général des impôts (CGI)], l'exonération porte sur des dons d'argent (100 000 € max par donateur, 300 000 € par bénéficiaire) à des descendants, affectés dans les 6 mois à un logement neuf/VEFA pour résidence principale ou à des travaux éligibles à [MaPrimeRénov’] (sans cumul avec la prime).

Cumulable avec les abattements standards (100 000 € en ligne directe, tous les 15 ans), elle s'inscrit dans des ajustements comme le relèvement possible à 120 000 € de l'abattement successoral direct et le gel des barèmes jusqu'en 2028, reflétant une politique de redirection vers des usages écologiques et productifs.

I. Mécanique et conditions des exonérations immobilières

A. Portée et modalités de l'article 790 A bis CGI

L’exonération temporaire, applicable aux dons constatés par acte notarié ou déclaration 2735 entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, exonère totalement les droits de donation pour les sommes d’argent versées à un descendant majeur ou émancipé, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € cumulés par bénéficiaire sur une période glissante de 15 ans.

Les fonds doivent être réaffectés dans un délai impératif de 6 mois suivant le versement, soit à l’achat d’un immeuble neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) destiné à devenir la résidence principale du donataire ou d’un locataire tiers (non membre du foyer fiscal), soit à des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale existante du donataire, éligibles à [MaPrimeRénov’] (isolation, chauffage, ventilation, etc., mais sans cumul avec la prime).

Un engagement solennel de conservation du bien pendant 5 ans minimum est requis : à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux pour les achats, ou de la fin des travaux pour les rénovations ; toute cession anticipée entraîne la remise en cause de l’exonération avec majoration de 0,40% par mois de retard. Cumulable avec l’abattement classique de 100 000 € (ligne directe), ce dispositif permet théoriquement une transmission nette de fiscalité jusqu’à 400 000 € par enfant (100 000 € classiques + 300 000 € exceptionnels via ascendants multiples), comme l’illustre l’exemple du [BOFiP ENR-DMTG-20-20-20 du 4 septembre 2025]: deux parents et quatre grands-parents versant 100 000 € chacun pour financer une résidence principale à 300 000 €.

La déclaration préalable via le formulaire 2735-SD sécurise l’opération, avec justificatifs d’affectation (acte de vente, factures MaPrimeRénov’) à conserver 5 ans.

Doctrinalement, ce régime s’inspire du précédent « don familial de sommes d’argent » (art. 790 G CGI, 2019-2022), mais se recentre sur l’immobilier pour pallier la crise de l’accès au logement (seulement 18% des moins de 30 ans propriétaires en 2025, contre 25% en 2010).

Toutefois, l’exclusion des neveux/nièces sauf absence de descendants et l’interdiction de location intra-familiale limitent son champ, favorisant les primo-accédants-urbains-aisés.

B. Cumuls, risques et déclarations pratiques

Ce nouvel abattement s’articule harmonieusement avec les exonérations existantes : cumul avec l’abattement ligne directe (100 000 €/15 ans), le don familial numéraire (31 865 €/15 ans pour majeurs), et potentiellement le pacte Dutreil pour les transmissions d’immeubles familiaux, sous réserve de non-double disposition.

La loi de finances 2025 confirme par ailleurs le gel des abattements successoraux jusqu’en 2028 et un relèvement à 120 000 € en ligne directe pour les successions ouvertes post-2025, renforçant l’incitation à anticiper via donations. Les précisions du BOFiP du 4 septembre 2025 excluent explicitement le cumul avec d’autres exonérations spécifiques (PME, bois, etc.) pour un même don, évitant les abus.

Les risques de requalification sont encadrés : absence de justificatifs ou non-respect du délai d’affectation entraîne la déchéance avec intérêts de retard (0,20%/mois) ; simulation d’affectation (ex. : travaux fictifs) expose à l’abus de droit (art. L.64 LPF, sanction 80%). La jurisprudence récente sur les dons familiaux antérieurs insiste sur la réalité économique de l’affectation, un critère repris ici. Fiscalement, ces dons réduisent la masse successorale future (intégration fictive art. 784 CGI), optimisant les transmissions croisées (frères/sœurs via donations-successives).

En pratique, les notaires signalent une hausse de 35% des donations déclarées en 2025 (+25% en Île-de-France), mais soulignent les pièges : VEFA excluant l’ancien (70% du parc), et MaPrimeRénov’ limitée aux résidences principales détenues depuis 2 ans. Cette mécanique sophistiquée traduit un ciblage précis, mais expose à une complexité accrue pour les familles non accompagnées.

II. Impacts et perspectives sociétales

A. Soutien aux objectifs logement/énergie

Ces avantages s’inscrivent dans la continuité de la politique du logement du quinquennat 2022-2027 : [Plan Logement d’Abord] (600 000 logements aidés/an) et [Plan de rénovation énergétique] (MaPrimeRénov’ : 1 million de rénovations en 2025), mobilisant l’épargne privée pour combler le déficit public (baisse de 10 milliards € des aides directes).

En favorisant l’achat neuf/VEFA (seuil BBC ou RE2020), le dispositif soutient l’industrie du logement neuf (200 000 unités prévues 2026) et la rénovation (travaux éligibles : isolation murs/toiture, pompe à chaleur), aligné sur les objectifs européens Green Deal (réduction -55% émissions bâtiment d’ici 2030).

Économiquement, il répond à la crise patrimoniale : transmission annuelle de 300 milliards € (INSEE 2025), dont 60% immobilier ; en exonérant 300 000 €, il libère du pouvoir d’achat pour 100 000 primo-accédants potentiels (estimation Bofip).

Cohérent avec le PLF 2026 (hausse droits mutation 0,5%), il incite à la donation anticipée plutôt qu’à la succession taxée post-mortem, favorisant la mobilité intergénérationnelle (jeunes de 25-35 ans : 40% chez les parents). Le ministère de l’Écologie vante un « cercle vertueux » : transmission familiale + sobriété énergétique (gain 30% consommation chauffage post-rénovation).

B. Limites inégalitaires et évolutions post-2026

Malgré ces vertus, la cohérence est entamée par son caractère élitiste : plafonds élevés (300 000 €) profitent aux 20% les plus patrimoniaux (épargne > 200 000 €/ménage), creusant l’écart avec les classes moyennes/basses (médiane donation : 20 000 €) et les ruraux (biens anciens non éligibles). L’exclusion des locataires (PTZ non cumulable) et des transmissions hors ligne directe ignore 30% des fratries monoparentales. Temporaire (fin 2026), il génère un « effet d’aubaine » pré-électoral sans réforme structurelle, comme le note la Cour des comptes (rapport septembre 2025).

Sur le logement, paradoxe majeur : promotion du neuf alors que le gouvernement vise 70% rénovation (parc ancien : 80% des logements) ; VEFA exclut les biens familiaux à rénover, contredisant la sobriété foncière (ZAN loi Climat). Énergétiquement, interdiction cumul MaPrimeRénov’ décourage les rénovations globales (coût moyen 40 000 €).

La réforme peine à concilier utilitarisme fiscal et principe d’égalité (art. 1er Constitution), risquant une QPC sur discrimination patrimoniale.

En conclusion de cette partie, si le ciblage est innovant, sa cohérence pâtit d’un déséquilibre urbain/énergétique et d’inégalités criantes, appelant à une pérennisation élargie post-2026.

Sources