Depuis le 1er janvier 2026, la réglementation applicable au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) connaît une évolution majeure qui bouleverse les rapports entre bailleurs et locataires. Entre interdiction progressive de location des logements énergivores, refonte du mode de calcul du DPE et multiplication des contentieux locatifs, propriétaires comme locataires doivent impérativement maîtriser ce nouveau cadre juridique. En tant qu'avocat intervenant en droit immobilier exerçant à Valenciennes et dans les Hauts-de-France, je constate au quotidien la nécessité d'anticiper ces enjeux pour éviter des litiges coûteux.

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et Résilience », a instauré un calendrier progressif visant à éradiquer les passoires énergétiques du parc locatif français :

  • Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location, faire l'objet d'un renouvellement de bail ou d'une reconduction tacite.
  • À compter du 1er janvier 2028 : cette interdiction s'étendra aux logements classés F.
  • À compter du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.

Il convient de souligner que les baux en cours ne sont pas impactés par ces interdictions et peuvent se poursuivre normalement. L'interdiction ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location, ainsi qu'aux renouvellements et reconductions tacites postérieurs aux échéances mentionnées.

 

La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026

Une évolution importante mérite l'attention des propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification technique, loin d'être anodine, permettrait à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans qu'aucun travaux ne soit réalisé.

Cette réforme est particulièrement favorable aux propriétaires de logements chauffés à l'électricité. Toutefois, un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 ne bénéficie pas automatiquement du nouveau coefficient. Une attestation de mise à jour ou la réalisation d'un nouveau diagnostic est nécessaire pour se prévaloir de la nouvelle classification. Une consultation gratuite est désormais possible via la plateforme de l'ADEME pour actualiser un diagnostic existant.

 

Les recours dont dispose le locataire

Beaucoup de propriétaires sous-estiment les conséquences juridiques de la mise en location d'une passoire thermique. Or, le mécanisme de sanction ne nécessite aucun contrôle administratif : il suffit d'une initiative du locataire pour engager la responsabilité du bailleur.

Sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut :

  • Mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception de réaliser les travaux nécessaires ;
  • Saisir la Commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant;
  • Porter l'affaire devant le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance, juridiction compétente en matière de baux d'habitation) si aucun accord amiable n'est trouvé.

Le juge dispose alors de prérogatives étendues : il peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte, prononcer une réduction de loyer, suspendre la durée du bail jusqu'à mise en conformité, ordonner le remboursement rétroactif d'une partie des loyers perçus et condamner le bailleur à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. La signature du bail en connaissance de cause par le locataire n'exonère pas le propriétaire de ses obligations.

 

Mes conseils pratiques aux propriétaires bailleurs

Face à ce cadre contraignant, plusieurs stratégies juridiques peuvent être envisagées :

1. Faire actualiser le DPE. Si votre logement est classé F ou G avec un chauffage électrique, demandez sans délai la mise à jour gratuite via l'ADEME. Vous pourriez gagner une classe énergétique sans engager le moindre travaux.

2. Anticiper les travaux de rénovation. Le dispositif MaPrimeRénov' a été recentré en 2026 sur les logements classés E, F et G. Les plafonds ont toutefois été revus à la baisse : 30 000 € pour un gain de 2 classes énergétiques, 40 000 € pour 3 classes. L'accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov' agréé est désormais obligatoire.

3. Sécuriser votre bail. Vérifiez impérativement que le DPE annexé au contrat est valide et conforme. Un diagnostic erroné ou obsolète engage la responsabilité du bailleur, le DPE étant juridiquement opposable depuis le 1er juillet 2021.

4. Envisager la cession. Pour les logements dont la rénovation s'avère économiquement inopportune, la vente reste une alternative pertinente, sous réserve de réaliser un audit énergétique préalable obligatoire pour les biens classés F et G.

 

Mes conseils pratiques aux locataires

Si vous occupez un logement énergivore, sachez que vous bénéficiez d'une protection juridique renforcée. Avant toute démarche contentieuse, je recommande de constituer un dossier solide : factures de chauffage, attestations de difficultés à maintenir une température décente, photographies des défauts d'isolation, échanges avec le bailleur. Un courrier de mise en demeure précis et circonstancié est fortement recommandé avant de recourir au juge.

 

Conclusion : l'accompagnement d'un avocat, un atout déterminant

Le DPE et les obligations énergétiques attachées au logement génèrent un contentieux croissant devant le juge des contentieux de la protection. Que vous soyez propriétaire bailleur soucieux de sécuriser votre patrimoine immobilier ou locataire confronté à un logement indécent, l'analyse juridique préalable de votre situation est indispensable pour faire valoir efficacement vos droits.

Vous êtes confronté à un litige relatif au DPE, à la décence de votre logement ou à l'application de la loi Climat et Résilience ? Le cabinet ACTION CONSEILS, situé à Valenciennes, intervenant dans toute la région des Hauts-de-France (Denain, Saint-Amand-les-Eaux, Anzin, Condé-sur-l'Escaut, Le Quesnoy, Douai, Cambrai, Maubeuge), et partout en France, vous accompagne à chaque étape : analyse de votre situation, négociation amiable, procédure judiciaire. Contactez-nous dès aujourd'hui pour un premier échange et une étude personnalisée de votre dossier en cliquant ici.

 

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