Selon l'article L 416-2 du Code rural et de la pêche maritime, un bail rural "classique" d'une durée de 9 ans peut être converti en bail à long terme, et ce à tout moment.

Le bail à long terme retenu peut être :

- soit le bail type 18 ans (article L 416-1 du Code rural et de la pêche maritime),

- soit le bail type 25 ans (article L 416-3) avec ou sans clause de renouvellement par tacite reconduction,

- soit encore le baildit "de carrière" consenti alors pour une durée permettant au preneur d'atteindre l'âge de la retraite agricole (article L 416-5), sous réserve d'une durée minimale de 25 ans et de porter sur une superficie supérieure à un certain seuil.

Le texte ne semble pas viser pas la conversion en bail cessible "hors cadre familial" introduit par la loi du 5 janvier 2006 (article L 418-1).

Cette conversion peut s'opérer de deux façons :

- soit par transformation du bail en cours, de sorte que le bail converti conservera la même date d'effet initiale,

- soit par conclusion d'un nouveau bail, ce qui se traduira alors par la résiliation de l'ancien bail (avec les conséquences qui en découlent, notamment au regard du droit à indemnisation du preneur qui aurait apporté des améliorations au fonds loué). Bien entendu, dans une telle hypothèse, la durée du (nouveau) bail à long terme sera décomptée à partir de sa propre date d'effet.

Une telle conversion ne peut être réalisée que si les deux parties en sont d'accord.

Toutefois, le texte prévoit une réduction des prérogatives du preneur lorsque son refus de convertir est en quelque sorte "dilatoire". En effet, lorsque le bailleur s'engage à ne pas demander de majoration du prix du bail du fait de la conversion proposée, et donc de ne pas appliquer les majorations qui peuvent être prévues au profit des baux à long terme, la résistance du preneur le prive à la fois de la possibilité de céder son bail à un membre de sa famille et du droit au renouvellement.

Il faut rappeler que, d'une part, la conclusion d'un tel bail à long terme apporte une plus grande stabilité au preneur et que, d'autre part, elle permet au bailleur de profiter d'avantages fiscaux conséquents, en particulier l'exonération dite des "trois-quarts" qui se traduit par le fait qu'un bien grevé d'un tel bail est évalué fiscalement au 1/4 de sa valeur jusqu'à 300.000 € et à la 1/2 de sa valeur au-delà de ce seuil pour le calcul des droits de donation ou de succession (sous réserve pour le donataire ou l'héritier de conserver ensuite la propriété du bail pendant au moins 5 ans).

Le seuil de 300.000 € est même porté à 500.000 € en cas de conservation des biens pendant 10 ans. De quoi faire le bonheur des propriétaires de vastes domaines ruraux.