Il existe trois types de baux à long terme :

  1. Le bail d'une durée minimale de 18 ans.
  2. Le bail d'une durée minimale de 25 ans.
  3. Le bail de carrière.

1/ Bail type « 18 ans » (article L 416-1 du Code rural et de la pêche maritime).

Il est conclu pour une durée d’au moins 18 ans (la durée pouvant être supérieure à 18 ans). A l'expiration du délai fixé dans le bail et à défaut de congé délivré tant par le bailleur que par le preneur, il se renouvelle pour une durée de 9 ans.

Si le bail à long terme a été renouvelé AVANT l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006, il est devenu, au moment du renouvellement, un bail «ordinaire» soumis au régime des baux statutaires de 9 ans

 Ainsi, en cas de congé délivré pour âge du preneur, dès lors que le bail à long terme s’est renouvelé (au moins une fois) avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006, ce sont les dispositions de l’article L 411-64 qui s’appliquent (et non celles de l’article L 416-1) :

Si le bail à long terme s'est renouvelé pour la première fois APRÈS l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006, le bail renouvelé (et les baux successifs) reste(nt) soumis aux dispositions particulières aux baux à long terme. Ses clauses et conditions sont alors celles du bail précédent.

2/ Bail type « 25 ans » (article L 416-3 du Code rural et de la pêche maritime).

Il est conclu pour une durée d’au moins 25 ans (la durée peut être supérieure à 25 ans).

Il existe deux variantes :

a) Le bail d’une durée de 25 ans au moins, sans clause. Ce bail prend fin à son terme, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé (valable uniquement pour les baux type « 25 ans » conclu à partir du 15 juillet 2006).

b) Le bail type « 25 ans », assorti d’une clause de renouvellement par tacite reconduction. Cette clause  prévoit que le bail se renouvelle, au terme de la durée prévue, sans limitation de durée. Le bail est alors reconduit d'année en année et chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année, mais le congé doit être délivré (par un Commissaire de justice) au moins 4 ans à l'avance (c'est la raison pour laquelle on parle également de bail à "long préavis").

Les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du titre 1er (Statut du fermage et du métayage, de l’article L 411-46 à l’article L 411-68) ne sont pas exigées (notamment en ce qui concerne le droit au renouvellement ou les conditions de reprise. Ainsi, le congé n’a pas à être motivé).

Attention ! Si le bail d’une durée de 25 ans, sans clause de "renouvellement par tacite reconduction", a été conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 13 juillet 2006, le bail est en fait un bail type 18 ans (visé par l’article L 416-1) qui s'est renouvelé "automatiquement" par périodes de 9 ans.

3/ Bail de carrière (article L 416-5 du Code rural et de la pêche maritime).

D'une durée minimale de 25 ans, il permet au preneur d'atteindre, en restant sur le fonds loué, l'âge de la retraite agricole. Il est donc obligatoirement consenti à une personne physique qui se trouve à plus de 25 ans de l’âge légal de la retraite agricole (à la date d’effet du bail).

Pour être valable, ce bail doit porter :

  • sur une surface au moins égale à la surface définie par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles (entre 52 et 98 ha pour la région OCCITANIE selon la petite région),
  • ou, à défaut, sur une exploitation constituant une unité économique (notion subjective).

Ce bail prend fin automatiquement à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite agricole (le fait qu’il sollicite, ou non, le bénéfice de la retraite à cette date semble indifférent). Un congé n’est pas nécessaire, mais le bailleur a intérêt à manifester sa volonté de reprendre le bien loué à la date d’expiration du bail.

4/ Dispositions communes à ces trois types de baux à long terme.

«Les dispositions des chapitres Ier (à l'exception de l'article L 411-58, alinéas 2 à 4), II, V et VII du présent titre sont applicables aux baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions de ce chapitre » (article L 416-8 du CRPM).

Ne sont donc pas applicables au baux à long terme :

  • l’article L 411-58 alinéas 2 à 4 (possibilité de demander la prorogation du bail par le preneur se trouvant à moins de 5 ans de l’âge de la retraite agricole),
  • les dispositions particulières aux preneurs de nationalité étrangère.

Clauses pouvant être insérées dans un bail à long terme.

Interdiction de certaines cessions : le bail à long terme peut prévoir que le bail ne pourra pas être cédé aux descendants du preneur. Toutefois, cette interdiction ne s’étend pas à la cession au conjoint ou au partenaire lié par un PACS.

Interdiction du droit au renouvellement pour les ayants-droit en cas de décès du preneur : il peut, également, prévoir que, en cas de décès du preneur et, donc, de transmission du bail aux membres de la famille, ceux-ci ne pourront pas bénéficier du droit au renouvellement de ce bail (sauf si le preneur décède 18 mois avant l'expiration du bail auquel cas les membres de la famille peuvent bénéficier du droit au renouvellement pour une seule période de 9 ans, sans pouvoir dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l'âge de la retraite agricole).

5/ Modalités d'établissement d'un bail à long terme.

Les baux à long terme doivent faire l'objet d'une publicité au Service de la Publicité Foncière. Aussi, les baux à long terme doivent-ils être établis par acte notarié.

6/ Conclusion d’un bail à long terme au profit d’un preneur qui se trouve à moins de 18 ans de l’âge de la retraite agricole.

Dans cette hypothèse deux cas de figure peuvent se présenter.

a) Si le preneur est à moins de 18 ans, mais à plus de 9 ans de l’âge de la retraite agricole.

Il peut alors conclure un bail à long terme dont la durée est égale à celle qui lui permettra d’atteindre l’âge de la retraite (article L 416-4). Exemple : si le preneur est à 10 ans de l’âge de la retraite, il peut conclure un bail à long terme d’une durée de 10 ans.

Dans la mesure où cette disposition dérogatoire est une simple faculté, il peut, également, conclure un bail à long terme d’une durée de 18 ans (ou de 25 ans), lequel ne prendra pas fin à l’âge de la retraite, mais au terme de la durée prévue dans le bail : 18 ans (ou de 25 ans, le cas échéant).

A ce stade, il faut préciser qu’un tel bail peut faire l’objet d’une cession durant le cours du contrat.

b) Si le preneur est à moins de 9 ans de l’âge de la retraite agricole.

Il peut alors conclure un bail à long terme d’une durée de 18 ans (ou de 25 ans), mais ce bail ne prendra pas fin à l’âge de la retraite du preneur, mais au terme de la durée du bail : 18 ans (ou 25 ans, le cas échéant). La dérogation permettant de conclure un bail à long terme jusqu'à ce qu'il atteigne l'âge de la retraite (cas précédent) n'est pas, dans ce cas, applicable, puisqu'elle est réservée au preneur se trouvant à plus de 9 ans de l'âge de la retraite.

Pour un exemple : Cass. 3° civ., 26 oct. 2023, n° 21-25.745.

Eric GRANDCHAMP de CUEILLE

Avocat

1 Impasse Alex Cahuzac 81000 ALBI

Courriel : eric.grandchamp@gmail.com