LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 juillet 2022




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 586 F-D

Pourvoi n° G 20-21.293





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E


_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ Mme [T] [A], domiciliée [Adresse 1], [Localité 7],

2°/ M. [E] [Z], domicilié [Adresse 4], [Localité 3],

ont formé le pourvoi n° G 20-21.293 contre l'arrêt rendu le 10 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [J] [U],

2°/ à M. [F] [H],

tous deux domiciliés [Adresse 5], [Localité 10],

3°/ à la société MLV Immoteam, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 8], exerçant sous l'enseigne ERA MLV Immoteam,

4°/ à la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], [Localité 9],

défendeurs à la cassation.

MM. [U] et [H] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme [A] et de M. [Z], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de MM. [U] et [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société MLV Immoteam, après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2020), par acte authentique reçu le 19 mars 2015 par la société civile professionnelle [G], [V], [R], [I], [X] et [L] (le notaire), M. [Z] et Mme [A] (les vendeurs) ont cédé, par l'intermédiaire de la société Era Immoteam (l'agent immobilier), leur maison d'habitation à MM. [H] et [U] (les acquéreurs).

2. Se plaignant du caractère inhabitable du rez-de-chaussée de la maison au regard des règles d'urbanisme, les acquéreurs ont assigné les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier en annulation de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. Les vendeurs font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente, alors « que ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu la simple croyance erronée des acquéreurs en la conformité de certains aménagements réalisés aux règles d'urbanisme dès lors que la non-conformité alléguée n'empêche pas les acquéreurs de jouir et d'habiter l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient dans leurs conclusions que la non-conformité alléguée aux règles d'urbanisme des aménagements réalisés au rez-de-chaussée de la maison n'interdisait aucunement aux acquéreurs de l'habiter, comme ils l'avaient eux-mêmes fait pendant plusieurs années, et ce d'autant plus qu'au regard de l'ancienneté des aménagements en cause toute action pénale ou civile de la mairie en vue d'obtenir leur destruction était prescrite ou forclose ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs avaient commis une erreur sur la substance au prétexte qu'au regard des règles du plan de prévention des risques, il ne pourrait être contesté que le rez-de-chaussée ne pouvait être à usage d'habitation, quand il lui appartenait de rechercher si, malgré l'éventuelle méconnaissance des règles d'urbanisme, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'habiter le rez-de-chaussée sans risquer une quelconque action en destruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a souverainement retenu que le fait que la mairie eût précisé qu'elle n'était plus fondée à exiger la remise en son état d'origine du rez-de chaussée n'avait pas pour conséquence de rendre le bien conforme aux règles d'urbanisme existantes et qu'au regard des dispositions du plan de prévention des risques, le rez-de-chaussée du pavillon ne pouvait être à usage d'habitation.

5. En l'état de ces constatations, répondant à la recherche prétendument omise, elle a pu en déduire que les acquéreurs, qui avaient cru acquérir un bien disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée, avaient en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles étaient autorisés à l'habitation et que cette erreur portait sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable de sorte que la vente devait être annulée.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

7. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à restituer aux acquéreurs une certaine somme au titre des travaux effectués sur le bien, alors :

« 1°/ que peuvent donner lieu à restitution consécutive à l'annulation du contrat de vente d'immeuble les dépenses de travaux réalisées par les acquéreurs nécessaires pour la conservation du bien, mais non les travaux d'extension ou d'embellissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros a retenu qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ subsidiairement, qu'à supposer même que l'acquéreur puisse solliciter du vendeur non-fautif la restitution des dépenses d'amélioration réalisées sur le bien, c'est à la condition toutefois que ces dépenses aient procuré au bien une plus-value ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros, qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée », sans aucunement rechercher si lesdits travaux avaient apporté au bien une plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, la cour d'appel a qualifié les travaux, réalisés par les acquéreurs après l'annulation, d'amélioration et non d'embellissement et d'extension, travaux d'amélioration qui peuvent donner lieu à restitution lorsqu'ils ont été utiles, dans la limite de la plus-value apportée au bien.

9. D'autre part, ni Mme [A], dans ses conclusions d'appel, ni M. [Z], non comparant, n'ont invoqué l'absence de plus-value apportée au bien du fait des travaux d'amélioration réalisés sur le bien par les acquéreurs.

10. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

11. Les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie des condamnations prononcées contre Mme [A] par l'agent immobilier, solidairement avec le notaire, alors « que pour débouter Mme [A] de sa demande tendant à obtenir la condamnation à la garantir de l'agence immobilière, la cour d'appel s'est bornée à retenir que la société Era Immoteam n'avait pas commis de faute ; que pour statuer ainsi, elle a purement et simplement adopté les motifs des premiers juges ; que toutefois, le jugement ne s'était nullement prononcé sur la demande en garantie du vendeur à l'encontre de l'agence immobilière, mais seulement sur la demande indemnitaire des acquéreurs, puisque le tribunal de grande instance n'avait pas prononcée la nullité de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc laissé sans réponse le chef déterminant des conclusions de Mme [A] qui soutenait que la société Era Immoteam avait commis une faute à son propre égard, et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé, d'une part, que l'ensemble des autorisations administratives figuraient dans les annexes de la vente et retenu que, du fait de l'ancienneté de la construction et de la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente de 2010 et de 2000, l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée et, d'autre part, qu'il n'avait pas à informer les acquéreurs de ce qu'aucune extension des pièces à vivre du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que ceux-ci ne l'avaient pas tenu informé de ce projet.

13. Elle a, par motifs propres, énoncé qu'en l'absence de faute retenue à l'encontre de l'agent immobilier, les demandes de Mme [A] au titre de l'appel en garantie devaient être rejetées.

14. En l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident, réunis

Enoncé des moyens

16. Par leur quatrième moyen, les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de Mme [A] d'être garantie par le notaire, solidairement avec l'agent immobilier, des condamnations prononcées contre elle, alors :

« 1°/ que le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave » ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession dudit permis avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

17. Par leur premier moyen, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre le notaire, alors :

« 1°/ que le notaire qui instrumente un acte de vente immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme ; que pour juger que la SCP notariale n'avait pas manqué à son devoir de vérification de la conformité du bien litigieux aux règles d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'acte de vente comportait en annexe l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme de la commune, ainsi que la vérification de l'origine de propriété, et une information sur la situation de l'immeuble en zone inondable ; que la cour d'appel a considéré que, dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la responsabilité du notaire, auquel il incombait de s'assurer que les caractéristiques du bien immobilier dont il instrumentait la vente, qui était situé en zone inondable, étaient bien conformes aux règles d'urbanisme applicables et en particulier au plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;

2°/ subsidiairement, qu'en cas de doute sur la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°/ qu'en tout hypothèse, le notaire instrumentaire d'un acte de vente est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave» ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession du permis de construire avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

18. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a relevé que les autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme au notaire, lors de la préparation de l'acte, figuraient dans les annexes de l'acte de vente, outre une information sur la situation en zone inondable du bien et la vérification de l'origine de propriété avec retranscription de l'acte de vente du bien à M. [Z] et Mme [A] de 2010, ainsi que la mention en annexe de l'origine de propriété antérieure de 2000, la désignation du bien, à savoir un rez-de-chaussée à usage d'habitation, étant identique dans ces deux précédents actes.

19. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, que le seul plan de 1949 en la possession du notaire, faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave, n'était pas de nature à créer un doute sur les modalités d'aménagement du rez-de-chaussée, de sorte que, n'ayant pas à faire des investigations complémentaires, le notaire n'avait pas commis de faute.

20. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

21. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre l'agent immobilier, alors :

« 1°/ que l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien qu'il propose à la vente aux règles d'urbanisme, et en particulier aux normes d'habitabilité si ce bien est à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, pour rejeter l'action en responsabilité de MM. [U] et [H] dirigée contre l'agence MLV Immoteam, pour ne pas s'être assurée de la conformité des aménagements de la maison litigieuse aux prescription du plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'agent immobilier « n'avait pas (?) à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ces travaux », et ajouté que les acquéreurs ne l'avaient pas informée de leur projet d'extension et qu'enfin, il ne lui appartenait pas de rechercher en mairie les plans de la maison dès lors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à l'agent immobilier de s'assurer, au besoin de sa propre initiative, de la conformité du bien qu'il proposait à la vente aux normes d'urbanisme, et particulièrement des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation s'agissant d'un immeuble qui était situé en zone inondable, la cour d'appel a violé l'article 1147 (désormais 1231-1) du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si l'agence immobilière, qui ne pouvait ignorer les contraintes d'urbanisme existant dans le secteur de la maison vendue, n'aurait pas dû être alertée par la discordance entre le seul permis de construire faisant état d'une seule pièce, et la situation concrète de la maison qui comportaient plusieurs pièces à vivre au rez-de-chaussée, situé en zone inondable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil. »

Réponse de la Cour

22. La cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ceux-ci, d'autre part, qu'il n'avait pas non plus à les informer de ce qu'aucune extension des pièces du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que les acquéreurs ne l'avaient pas avisé de ce projet et, enfin, qu'il ne lui appartenait pas d'aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient, les vendeurs lui ayant indiqué ne pas en détenir.

23. En l'état de ces constatations et énonciations, elle a pu en déduire que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute vis-à-vis de ses mandants et, ainsi, rejeter la demande d'indemnisation formé contre lui.

24. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme [A] et M. [Z] aux dépens du pourvoi principal et MM. [U] et [H] aux dépens du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;