Urbanisme, voisinage et perte d'ensoleillement (CE)
Note, O. Le Bot, SJ G 2023, p. 1164.
Conseil d'État - 5ème - 6ème chambres réunies
- N° 451794
- ECLI:FR:CECHR:2023:451794.20230412
- Mentionné dans les tables du recueil Lebon
Lecture du mercredi 12 avril 2023
Rapporteur
Mme Sara-Lou Gerber
Rapporteur public
M. Florian Roussel
Avocat(s)
SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE ; SCP FOUSSARD, FROGER ; SCP MELKA-PRIGENT-DRUSCH
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 30 janvier 2019 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie ", ainsi que la décision implicite du 28 mai 2019 de rejet de leur recours gracieux. Par un jugement n° 1915758/4-3 du 19 février 2021, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril et 29 juin 2021 et le 17 mars 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires des 1 square Alice, 3 square Alice et de M. B..., à la SCP Foussard, Froger, avocat de la Ville de Paris et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SA HLM " Toit et Joie " ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 30 janvier 2019, la maire de la Ville de Paris a accordé à la société anonyme d'habitation à loyer modéré (SA HLM) " Toit et Joie " un permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble de vingt logements sociaux. Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... se pourvoient en cassation contre le jugement du 19 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
2. En premier lieu, aux termes de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin (... ) ". Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés.
3. Pour juger que la construction projetée ne portait pas gravement atteinte aux conditions d'éclairement des appartements de l'immeuble voisin, le tribunal administratif a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que les pièces concernées par une obstruction de la lumière à raison de ce projet n'étaient pas des pièces de vie principales mais des salles de bain seulement éclairées, selon le dossier de la demande de permis de construire, par des jours de souffrance, c'est-à-dire par des ouvertures ne laissant entrer que la lumière. Ainsi, il ne s'est pas fondé sur la seule circonstance que les salles de bains de chacun des appartements concernés, privées d'éclairement du fait du projet envisagé, avaient le caractère de pièces secondaires, mais a aussi tenu compte de la destination de ces pièces et de leur rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble des appartements concernés. Par suite, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.
4. En deuxième lieu, le 1° de l'article UG 7.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris dispose que : " Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. (...) ". Eu égard à l'objet de ces dispositions qui est d'aménager les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, une servitude dite de " cours communes " peut être instituée alors même qu'une des parcelles ne comporterait pas de bâtiments mais des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie. Par suite, par ce motif qui n'appelle aucune appréciation de faits et qu'il y a lieu de substituer à celui retenu par le tribunal administratif, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la convention de cours communes passée entre la société " Toit et joie " et la SNCF n'était pas invocable faute de ménager une servitude de cours communes " entre leurs bâtiments " dès lors que, selon eux, les infrastructures ferroviaires en cause ne pouvaient pas être qualifiées de bâtiments.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article UG 13.1.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris : " Normes relatives aux espaces libres*, à la pleine terre* et aux surfaces végétalisées : / 1°- Dispositions générales : Sur tout terrain dont la profondeur est supérieure à celle de la bande Z*, les espaces libres, situés ou non dans la bande Z, doivent présenter une surface au sol au moins égale à 50% de la superficie S correspondant à la partie du terrain située hors de la bande Z. / (...) / 2°- Cas d'impossibilité technique de réaliser des surfaces de pleine terre : (...) / 3°- Travaux conservant la majeure partie du bâti existant : / Les travaux conservant la majeure partie du bâti existant sur un terrain dont l'occupation n'est pas conforme aux dispositions énoncées au § 1° ou 2° ci-avant sont admis à condition : / - qu'ils ne diminuent pas la Surface végétalisée pondérée* totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux (Voir calcul indiqué au § 1° ci-avant), / - et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité ". Le règlement du plan local d'urbanisme définit " un terrain " comme " une propriété foncière d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire (unité foncière) ". Les dispositions de l'article UG 13.1.2 précitées prévoient que les constructions sur un terrain doivent respecter des normes relatives aux espaces libres et de pleine terre. Son 3° permet, à titre dérogatoire, lorsque l'occupation d'un terrain déjà bâti n'est pas conforme à ces normes, de réaliser des travaux qui diminuent la surface au sol des espaces libres sous réserve de ne pas diminuer la surface végétalisée pondérée calculée conformément au PLU et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité, à condition que ces travaux conservent la majeure partie du bâti existant sur ce terrain au sens du règlement du plan local d'urbanisme.
6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la construction projetée consiste en un nouvel immeuble d'habitation devant être édifié à côté de ceux existant sur une même unité foncière constituant le terrain d'assiette. Ayant souverainement relevé que les travaux ne diminuent pas la surface végétalisée pondérée totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux et que les espaces libres après travaux doivent faire l'objet d'un traitement de qualité, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que ces travaux, conservant par ailleurs la majeure partie du bâti existant, ne méconnaissent pas les dispositions du 3° de l'article UG. 13.1.2 du règlement du PLU.
7. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent, à ce titre, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B.... Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre respectivement à la charge du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... les sommes de 1 500 euros chacun à verser à la Ville de Paris et de 1 500 euros chacun à verser à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... est rejeté.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B... verseront chacun les sommes de 1 500 euros à la Ville de Paris et de 1 500 euros à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot, à M. A... B..., à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie " et à la Ville de Paris.
Délibéré à l'issue de la séance du 27 mars 2023 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Isabelle de Silva, présidente de chambre ; M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre ; Mme Sophie-Caroline de Margerie, Mme Suzanne von Coester, Mme Fabienne Lambolez, conseillères d'Etat ; M. Olivier Yeznikian, M. Cyril Roger-Lacan, conseillers d'Etat et Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes-rapporteure.
Rendu le 12 avril 2023.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Sara-Lou Gerber
Le secrétaire :
Signé : M. Bernard Longieras
Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 30 janvier 2019 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie ", ainsi que la décision implicite du 28 mai 2019 de rejet de leur recours gracieux. Par un jugement n° 1915758/4-3 du 19 février 2021, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril et 29 juin 2021 et le 17 mars 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public.
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires des 1 square Alice, 3 square Alice et de M. B..., à la SCP Foussard, Froger, avocat de la Ville de Paris et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SA HLM " Toit et Joie " ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 30 janvier 2019, la maire de la Ville de Paris a accordé à la société anonyme d'habitation à loyer modéré (SA HLM) " Toit et Joie " un permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble de vingt logements sociaux. Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... se pourvoient en cassation contre le jugement du 19 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
2. En premier lieu, aux termes de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin (... ) ". Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés.
3. Pour juger que la construction projetée ne portait pas gravement atteinte aux conditions d'éclairement des appartements de l'immeuble voisin, le tribunal administratif a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que les pièces concernées par une obstruction de la lumière à raison de ce projet n'étaient pas des pièces de vie principales mais des salles de bain seulement éclairées, selon le dossier de la demande de permis de construire, par des jours de souffrance, c'est-à-dire par des ouvertures ne laissant entrer que la lumière. Ainsi, il ne s'est pas fondé sur la seule circonstance que les salles de bains de chacun des appartements concernés, privées d'éclairement du fait du projet envisagé, avaient le caractère de pièces secondaires, mais a aussi tenu compte de la destination de ces pièces et de leur rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble des appartements concernés. Par suite, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.
4. En deuxième lieu, le 1° de l'article UG 7.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris dispose que : " Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. (...) ". Eu égard à l'objet de ces dispositions qui est d'aménager les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, une servitude dite de " cours communes " peut être instituée alors même qu'une des parcelles ne comporterait pas de bâtiments mais des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie. Par suite, par ce motif qui n'appelle aucune appréciation de faits et qu'il y a lieu de substituer à celui retenu par le tribunal administratif, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la convention de cours communes passée entre la société " Toit et joie " et la SNCF n'était pas invocable faute de ménager une servitude de cours communes " entre leurs bâtiments " dès lors que, selon eux, les infrastructures ferroviaires en cause ne pouvaient pas être qualifiées de bâtiments.
5. En troisième lieu, aux termes de l'article UG 13.1.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris : " Normes relatives aux espaces libres*, à la pleine terre* et aux surfaces végétalisées : / 1°- Dispositions générales : Sur tout terrain dont la profondeur est supérieure à celle de la bande Z*, les espaces libres, situés ou non dans la bande Z, doivent présenter une surface au sol au moins égale à 50% de la superficie S correspondant à la partie du terrain située hors de la bande Z. / (...) / 2°- Cas d'impossibilité technique de réaliser des surfaces de pleine terre : (...) / 3°- Travaux conservant la majeure partie du bâti existant : / Les travaux conservant la majeure partie du bâti existant sur un terrain dont l'occupation n'est pas conforme aux dispositions énoncées au § 1° ou 2° ci-avant sont admis à condition : / - qu'ils ne diminuent pas la Surface végétalisée pondérée* totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux (Voir calcul indiqué au § 1° ci-avant), / - et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité ". Le règlement du plan local d'urbanisme définit " un terrain " comme " une propriété foncière d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire (unité foncière) ". Les dispositions de l'article UG 13.1.2 précitées prévoient que les constructions sur un terrain doivent respecter des normes relatives aux espaces libres et de pleine terre. Son 3° permet, à titre dérogatoire, lorsque l'occupation d'un terrain déjà bâti n'est pas conforme à ces normes, de réaliser des travaux qui diminuent la surface au sol des espaces libres sous réserve de ne pas diminuer la surface végétalisée pondérée calculée conformément au PLU et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité, à condition que ces travaux conservent la majeure partie du bâti existant sur ce terrain au sens du règlement du plan local d'urbanisme.
6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la construction projetée consiste en un nouvel immeuble d'habitation devant être édifié à côté de ceux existant sur une même unité foncière constituant le terrain d'assiette. Ayant souverainement relevé que les travaux ne diminuent pas la surface végétalisée pondérée totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux et que les espaces libres après travaux doivent faire l'objet d'un traitement de qualité, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que ces travaux, conservant par ailleurs la majeure partie du bâti existant, ne méconnaissent pas les dispositions du 3° de l'article UG. 13.1.2 du règlement du PLU.
7. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent.
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent, à ce titre, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B.... Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre respectivement à la charge du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... les sommes de 1 500 euros chacun à verser à la Ville de Paris et de 1 500 euros chacun à verser à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... est rejeté.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B... verseront chacun les sommes de 1 500 euros à la Ville de Paris et de 1 500 euros à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot, à M. A... B..., à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie " et à la Ville de Paris.
Délibéré à l'issue de la séance du 27 mars 2023 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Isabelle de Silva, présidente de chambre ; M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre ; Mme Sophie-Caroline de Margerie, Mme Suzanne von Coester, Mme Fabienne Lambolez, conseillères d'Etat ; M. Olivier Yeznikian, M. Cyril Roger-Lacan, conseillers d'Etat et Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes-rapporteure.
Rendu le 12 avril 2023.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Sara-Lou Gerber
Le secrétaire :
Signé : M. Bernard Longieras
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